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房屋买卖“阴阳合同”避税法律风险提示

更新时间:2014/5/17 19:25:05  浏览次数:2951  来源:经济参考报
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  所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

【案例】

  鞠某通过房屋中介机构看上一套价格86万元的二手房,但嫌价款太高、税费太高,请求房主张某降点价。由于双方一时协商不好,中介的工作人员就给他们支了一招,建议签两份价格不同的合同,用低于实际成交价格的合同来备案和报税,这样彼此都可以少缴一些税款。于是双方签订了两份AB房屋买卖合同,A合同中房屋成交价格为86万元,B合同中房屋的成交价格为46万元,同时将该房屋内家具、家电、装修装饰等作价40万元,总计仍为86万元,并用B合同到房产管理部门进行了备案。

  【分析】

  这种合同被人们称为“阴阳合同”或“黑白合同”。其中,做低房价、交房产部门查验和备案的那份叫“阳合同”;由当事人内部掌握、反映实际成交价、供双方履行的那份叫“阴合同”。那么,这样做是否合法,存在哪些风险?

  签订“阴阳合同”确实可以给当事人带来非正当利益,但这是一种违规行为,这种掩盖非法目的的做法,暗藏着很大的法律风险。主要风险包括:

  一是涉嫌逃税要承担法律责任,即税务机关一旦查实的话要追缴税款,而且要处以税款5倍以下的罚款。如果数额到了一定程度要受刑事处罚,我国《刑法》201条有规定,作为纳税人如果逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金。

  二是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋。

  三是如果买者用该房屋抵押,就得不到这个房屋真实价格的抵押,银行只会按你在房产局备案的那个合同来确定。

  四是当买卖双方因交易发生争讼时,一旦进入法律程序,由于签订阴阳合同属于当事人恶意串通损害国家利益的行为,“阳合同”肯定会被宣布无效,因而基于这份合同所进行的过户行为也会被撤销。这样,买方就面临着支付了房款而无法取得房产的风险。

  五是双方因支付价款发生纠纷时,如买方主张按照备案合同中的房价购买,不再购买“作价”的各类配套设施设备,即便法院最终确认按照实际的成交价格来交易,由于双方在交易环节中涉嫌避税,也会被追究相应的法律责任。

  另外,签订“阴阳合同”的双方还都可能被相关部门将其逃税行为记入个人征信体系,留下信用污点。

  总之,签订房屋买卖合同应当遵守国家有关规定,按照市场交易规则进行,否则不仅会导致有关行为无效,还会承担相应风险,因此这样的合同还是不签为好。 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

关键字:杭州建筑房地产律师
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