降价促销、银根紧缩，双向调控、保障托底，“两会”后的楼市风波不断，但总体被定调在平稳运行的基准之上。而一季度以来，各大房企更是纷纷发布年报，看似光鲜的业绩报表背后，隐藏着怎样的暗流和风险？面对2014年全面收缩的银行信贷，房企如何应对，未来如何走向。

洞悉变局，谋略未来

CRIC研究中心《2014年一季度地产金融形势发布会》举行

降价促销、银根紧缩，双向调控、保障托底，“两会”后的楼市风波不断，但总体被定调在平稳运行的基准之上。而一季度以来，各大房企更是纷纷发布年报，看似光鲜的业绩报表背后，隐藏着怎样的暗流和风险？面对2014年全面收缩的银行信贷，房企如何应对，未来如何走向。

在这样的时间节点上，4月8日下午，CRIC研究中心举办了本年度首季度金融形势发布会，盘点TOP50房企业绩表现，并从业内、金融资本及开发企业各视角出发，多维度探讨“两会后行业新格局”，全面解读房地产行业风险与企业发展谋略。

会议上，易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱，克而瑞信息集团研究中心总经理孟音，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强，分别针对宏观市场、企业业绩、地产金融三大方面作了主题演讲。而在稍后进行的圆桌论坛上，丁祖昱与泰禾集团上海区域公司总经理沈宇嵩、融信集团华东区域公司副总经理王辉、旭辉集团区域投资总监张伟、正荣集团总裁助理黄礼明这四大闽系列房企高层围绕“闽系房企的扩张逻辑和风险控制”主题进行了深度探讨和激烈碰撞，解读了当前最受关注的闽系房企快速发展背后的运作模式和企业策略。

首3月市场成交涨幅回落，城市分化或加剧

2014年的开局，对房地产市场而言似乎并不顺利。

    数据显示，2014年1-2月份，全国商品房成交均价同比下降3.6%。而统计局所发布的房价走势也显示，2013年房价增幅也有所趋缓，同比增速为7.71%，较2012年下降了1.16个百分点。在易居中国控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱看来，1-2月房价的同比下滑主要是主要是受结构性因素影响。一线城市及部分二线城市成交量下滑明显，占比下降，导致全国均价出现下滑。而房价涨幅的回落，则主要是由于春节期间恰逢市场淡季，需求面的不足使得开发商加强销售的意愿不强，成交价格也自然缺乏向上的动力。

对于这一现象，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强认为：“从经济周期来看，随着整个地方债务平台、反腐等多重因素的作用，市场已经开始去泡沫，这个数据自然就往下走了，是一个正常化的过程。”

而在谈到今年房地产市场的整体发展趋势时，丁祖昱表示，在两会市场调控政策下达之后，尤其是弃用房价控制目标的落实，伴随着市场供求规模的逐渐恢复，预计上半年大中城市房价增幅或有短期回升的可能。

“如果从今年的走势预测来看，我觉得今年的分化比较严重，特别是二线城市分化会非常严重。去年是都往上冲，今年二线城市冰火两重天的情况会非常严重。”丁祖昱说。

在正荣集团总裁助理黄礼明看来，接下来市场环境会越来越规范，市场的竞争会越来越激烈，这是未来必须要面临的一个环境。融信集团华东区域公司副总经理王辉同样认同。“我对上海的房地产市场形势还是非常看好的，因为上海的政府是比较市场经济的。”

市场的调整年和企业的夯实年

另外一方面，从企业表现来看，一季度房地产企业销售TOP50排行榜的门槛也在下降。

不过在克而瑞信息集团研究中心总经理孟音看来，虽然一季度TOP50房企的金额和面积门槛都在下降，但是如果跟整个市场比起来的话，其实规模性的房企还是跑赢了整个大市。这一点在CRIC研究中心刚刚发布的《2014年1季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》上表现得非常清楚。数据显示，同比去年第一季度，2014年TOP10、TOP20和TOP50的房企集中度基本上都上升了3个百分点，而面积上也提升了2个左右百分点。而这无疑是规模房企品牌优势、资金优势和销售优势的体现。

与此同时，孟音表示，此次TOP50排行榜还呈现出另外一个特点。 “我们今年发现房企从去年开始已经有很大的转变，就是规模已经不再是房企最看重的一个指标，而是把利润率、负债结构、成本控制提升到了一个前所未有的水平。”孟音说。

对于这一点，闽系房企的代表们深有体会。旭辉集团区域投资总监张伟表示：“对于今年大战略的考虑，可以从几个字体现出来，就是多卖楼少卖地，现金为王，不拿地王。”泰禾集团上海区域公司总经理沈宇嵩则说：“投资考虑的第一个方面就是追求整个投资的产品定位安全度的问题，安全度是首先考虑的一个问题。”

事实上，在刚刚发布的榜单上，闽系房企则成为了行业中最大的亮点，不仅入榜企业数量增加到了11家，其中更包括了5家入围新秀。

“为了应对今年房地产市场的调整，企业也正在调整自身的发展状态，不只是在规模上往前冲，利润、成本等方面的结构也是一大重要调整，因此，今年也是对企业内功的夯实年。”孟音表示。

金融放松迹象不明显，行业仍趋于平稳

针对目前行业比较聚焦的融资和资金面问题，银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强认为，房地产公司大概是在2010年左右暂停了再融资，就是在A股市场。现在证监会的态度又是要尽量市场化，股票发行从以前的核准制转向现在的注册制，对于房地产公司这种以前暂停的行政管制也要做个修正。最近两三个礼拜之前有两个地产公司获得批准。后面我们会看到一些小公司会不断获得批准，但是大公司就是过不了或者不愿意报，万科这种公司填几个月也挺累的。

“现在再融资后面会比过去多一点，但是优质的公司比较少。”赵强表示。

而对市场的大环境，丁祖昱则认为，现在经济压力反而比较大，我觉得有些围绕刺激经济的政策可能会在第二季度陆陆续续出台，主要是围绕投资消费领域的稳增长扩内需的政策。

“金融方面目前没有任何放松的迹象，这是核心，由于金融没有放松迹象，今年的市场就不会特别好。当然，也不像前几年有特别大的问题，我觉得今年市场政策比较平稳，金融有点压力，市场波动比较小。”