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解析承租人优先购买权纠纷司法裁判差异

更新时间:2014/5/31 22:34:18  浏览次数:1092  来源:湖南省高级人民法院
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内容提要:近年来,随着房地产市场的日益活跃,人民法院受理的房屋承租人优先购买权案件增多,但裁判结果差异较大笔者通过对该类型纠纷不同法院裁判结果的实证分析,认为承租人优先购买权纠纷的解决必须立足于我国现实国情,充分考虑民众正义理念,在法律规范不明的情形下,坚持诚实信用原则,维护交易习惯,有效平衡承租人、出租人和第三人的利益,实现法律理性与传统裁判思维的良好结合。同时,立法上也必须从多方面完善承租人优先购买权制度,减少社会现实冲突,以及减少裁判中的法律适用冲突。

一、引言

近年来,随着法官的审判思维逐渐向职业化转变,司法裁判中经常出现职业正义观与民众正义观的冲突,使法宫陷人背离民众意愿的困境。同时,由于法律制度设计上的缺漏,在法律适用中,法官担负了创造规则的义务,但由于缺乏一定的客观标准,使法官陷人同类案件裁判不一的困境。以上两种困境在承租人优先权纠纷的处理中表现尤为明显。下面这则J案例就是这种冲突的典型反映。

【案例一】2 003 3 1 日,某县房管局与薛某(系残疾人)签订了房屋租赁合同,约定租期一年。200331,房管局与夏某签订了房屋买卖协议,夏某向房管局交付了购房款,但未办理房屋过户手续。次日,房管局向薛某发出终止房屋租赁合同的“停租通知书” 。薛某诉至法院,要求确认房管局与夏某签订的房屋买卖协议无效,并请求以相同价格购买该房屋。一、二审法院均认定房管局与夏某签订的房屋买卖合同无效,但基干法律无明确规定,未支持承租人薛某买受该房产的诉讼请求。二审判决生效后,薛某向二审法院提起申诉,法院决定再审。但房管局仍将讼争房产以同样价格再次卖给夏某,并颁发了房产证。20049 15日,房管局向承租人发出限期搬迁通知;承租人以房管局向夏某颁发房产证的行为侵犯其优先购买权为由向法院提起行政诉讼。2004119,房管局作出注销夏某的房屋所有权证的决定,承租人撤诉。

20041130,房管局以承租人未返还到期租赁房屋,构成侵权为由另案起诉。再审法院认为,房管局未履行对承租人的告知义务而将房屋卖给第三人,侵犯了承租人的优先购买权。房管局决定将讼争房产以29380元出售给第三人,属于合同的要约行为,根据法律对承租人优先购买权的规定,承租人单方意思表示就能使双方形成以出租人与第三人约定的同等条件为内容的合同,不能单方面撤销;为了防止出租人通过规避法律侵犯承租人的优先购买权,亦为了节省诉讼成本,减少当事人讼累,在确认房管局与夏某的房屋买卖合同无效的同时,判决承租人与出租人依出租人与第三人的买卖条件成立房屋买卖合同,出租人在承租人支付购房款一定日期后办理该房屋的产权过户手续。

笔者关注该案的缘由是,该案的整个发展进程涉及了当前司法裁判的多重困境与突围,一定程度上体现了法官在法律规则缺失情形下的无奈状态与智慧迸发。一是案件由简单变复杂,先后出现了五个诉讼和三次房屋转让行为,显现出司法过程背后蕴涵着的职业主义与民主主义的紧张关系。二是再审从民众正义观的角度解释法律,加强了法院裁判顺应民意的意味。三是法官在创造规则中进行了“合理化法律分析”,将衡情度理融人法律论证,以增进判决的可接受性和法律秩序的民主价值。对上述问题进行实证分析,无论是对于解决纠纷,还是对于确立规则都具有较强的现实意义。

二、理论辨析与指引—法官裁判的前提

目前,我国法律、法规及司法解释对承租人优先购买权制度规范单一,‘À内容凌乱,定性模糊,无系统性,依此类条款作出的裁判,不易平息纠纷,甚至易引发更多矛盾,案例一就是典型。这种简单的立法例,也导致了理论界对承租人优先购买权性质的争论。争议多集中于请求权说和形成权说,这两种观点都力图从法理的角度向法官提供更为服人的裁判逻辑,并以此指引裁判结果。

请求权说及其裁判指引。

该说认为,承租人优先购买权是一种债权请求权。在优先购买权这一法律关系中,出租人负有不作为义务,即在承租人愿意以与第三人同等条件购买房屋时,出租人不得将房屋出卖给第三人。若出租人违反此义务,承租人得请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,强制出租人履行其所负的不作为义务。该“不作为” 义务仅限于出租人不将房屋卖给第三人,对出租人是否负有将房屋直接出卖给承租人的义务并未提及。所以,法院在裁判中也经常出现仅限于宣告出租人与第三人的买卖合同无效的处理结果,而对承租人购买房屋的请求予以驳回。同时,法官往往基于债的相对性,只把出租人作为被告,而与出租人签订买卖合同的第三人在诉讼中则处干无独立请求权的第三人地位。

又有观点认为,承租人优先购买权是一种具有物权性质的请求权。À理由是: 该权利由法律直接规定,而最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见( 试行)( 以下简称《若干意见》) 关于“ 无效宣告”的规定就是该权利物权化的突出体现。基于其物权性,承租人优先购买权能发生对抗第三人的物权效力,出卖人与第三人签订房屋买卖合同时,共同侵犯了承租人的先买权。据此观点,法院裁判中则不论出租人与第三人房屋买卖合同的具体情势如何,都以满足承租人的优先购买权为首要;且第三人是优先购买权的共同侵权人,在诉讼中往往被列为共同被告。此观点的反对者认为,租赁权的物权化主要是通过买卖不破租赁制度来实现的,多数国家都把承租人的优先购买权作为一种债权加以规定,把承租人优先购买权列入物权范畴的德国、日本和我国台湾地区的法律,基本上只涉及土地租赁。另一方面,将承租人的优先购买权视作物权,使善意第三人的利益得不到合理保障,有损房屋的有效流转和交易安全。在司法实践中,持此观点的法官往往将保护善意第三人的利益作为优先权纠纷中丝毫不能妥协的原则。

形成权说及其裁判指引。

该观点认为,承租人依自己一方的意思即可形成以出租人与第三人之间的房屋买卖合同为内容的合同。因为“形成权系赋予权利人得以其意思而形成一定法律效果的法律之力,相对人并不负有相对应义务,只是受到约束,须容忍此项形成及其法律效果。惟此项形成权附有停止条件,须埃义务人出卖标的物于第三人时始得行使。 可见,在出租人出卖房屋给第三人时,承租人得行使该项权利。这种观点也从现行规范中寻找到了立法意旨的支持。根据《若干意见》和合同法的规定,承租人优先购买权的本意是保护承租人在使用租赁房屋过程中形成的稳定生活状态,并以此来维护社会经济生活的稳定。可以推断,法律上规定的优先购买权应当是结果意义上的权利状态,而不是赋予承租人过程意义上的协商优势。所以,从这一意义上说,承租人的优先购买权是形成权,而非请求权。同时,承租人优先购买权的形成权特性,决定了其形成效力、优先效力和追及效力,即成立买卖合同、合同权利优先实现、实际取得所有权的效力。具体而言,就是出卖人与第三人成立买卖合同时,优先购买权人可依单方意思表示使自己与出卖人形成房屋买卖合同关系,出卖人受到约束,必须容忍和接受此法律效果;同时根据法律规定,在同等条件下,承租人的购买顺序优先于第三人;如果出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移所有权,优先购买权人可主张出卖人与第三人间物权变动行为无效,使物权回复至变动行为之前的状态。持此观点的法官在处理出租人侵犯承租人优先购买权纠纷时,认可承租人可以采取以下救济方法: 请求撤销出租人与第三人签订的买卖合同,并在同等条件下购买租赁房屋。

三、坚守传统与考量现实—法官裁判合理化的进路

法官对该类案件进行裁判时,也未放弃司法的“衡情度理”,即除了考察与法律相对应的事实与情节,还要考察立法背景、立法理念、当事入与群众的正义衡平感觉,以及适用法律中规则的冲突问题。

社会福利的考量: 来自房地产市场供需变化的观察:

我国在上世纪5 0 年代确立承租人的优先购买权。当时,由于房产资源相当匾乏。为解决居民的基本居住问题,防止社会动荡,规定了承租人优先购买权制度,一方面保护处于弱者地位的承租人保有稳定的住所,维护其生存权益,另一方面有利于房屋这一社会稀缺资源的有效管理和利用。到上世纪末期,私房的买卖出租日益活跃,商业性房屋租赁日趋增多。房屋市场的繁荣为实现居住提供了多种条件和方式,承租人不购买所承租的房屋并不会影响其基本生活需求。在这种情况下,房屋卖给谁,都不会对社会造成不应有的负担。“现代社会中的租赁关系与农业时代的租赁关系不同,现代社会中人们已经很难在出租人与承租人之间区分孰强孰弱了,法律之所以强调租赁关系的物权性和人格性,是基于对财产的稳定使用和长期投资的需要,而并非对特定主体(承租人)给予特别保护。” 由此可以看出,承租人优先购买权确立时的社会条件已经发生了深刻变化,过去立法目的所依据的基础已不存在。判决支持第三人主张的法官正是洞悉了我国在由熟人社会向陌生人社会的转型过程中,房地产市场的悄然变化,要求交易迅速、便捷、稳定—这是一种更大的、更需要法律保护的社会福利,因而由对原来处于弱势地位的承租人的保护偏向逐渐转向开始关注第三人甚至出卖人的利益。在这类案件裁判中,可以看到社会学方法在司法实践中具体运用的影子,法官们基于“法律的终极目标是社会福利,未达到其目标的规则不可能永久性地证明其存在是合理的”原则严逐步放弃了原有的规则,日益考虑承租人优先购买权制度与买卖不破租赁制度、善意取得制度的综合适用,使裁判结果成为多种利益的有机平衡。

法律经济学的分析: 利益主体同化理念与现实冲突的消解。

保护承租人优先购买权的一个重要目标就是,通过使出租人与承租人合为一人而最终减少社会纠纷,稳定社会秩序。这种利益主体同化理念在解放之初对于稳定社会秩序很有必要。但是,“现代经济条件下将所有权的内容予以分化,在所有人保留其所有权的前提下,将其权能分离而由他人行使,日渐必要而有益。” “所有权获得观念的存在,由注重对标的物现实支配的实体权演变为注重收取用益之对价或获取融资利益的价值权。”物权的价值化趋势反映了从归属到利用的物权理念的转变过程,使所有与使用相分离,最大限度发挥资源效用来获得最大的经济效益,已成为时代的趋势,也对该理念形成极大挑战。所以,是否还有必要坚守尽量使承租人与所有人合一的理念,成为法官必须要考虑的因素。在支持出卖人主张的判决中,法官自觉或不自觉地运用了法律经济学的分析,“法律的首要功能是保证效率,也就是说,如何使整个社会的蛋糕变大( 或使社会的成本变小) 。衡量一个法律是否合理的首要标准应该是效率标准而不是分配标准。”即效用最大化被假设为选择的标准和月标,这种实用性较强的选择方法目前得到了相当一部分法官的青睐。

直觉和实践理性的运用: 司法解释与法律的冲突解决。

在承租人优先购买权纠纷中,法官面临着一个无法回避的矛盾—司法解释与法律规定的冲突。《若干意见》第118 条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”适用此条款宣告出卖人与第三人房屋买卖合 同无效 判业务审 ,被许多法官认为是轻松、稳当的选择—虽然这种选择在很大程度上掩盖了法官的智慧,但却可以免去自由裁量带来的风险。但1999年出台的合同法对无效合同的规定,使《若干意见》第118 条的“无效宣告”规定显得笨拙。根据合同法的规定,无效合同是指已经成立,因欠缺法定有效条件,在法律上确定地、当然地自始不发生法律效力的合同。因为出租人与第三人的买卖合同是一个独立的意思表示,而第118条规定的宣告合同无效情况并不是因为意思表示欠缺法定有效要件,而是因为承租人主张权利而造成合同无效,很明显,如果承租人不主张权利,该买卖合同就有效。同时,根据合同法第五十二条规定,如果第三人不知道出租人出卖的房屋上附有租赁负担,或者虽然知道房屋已出租,但不知道出租人未尽通知义务,而与出租人签订合同,一概认定该合同无效显然对第三人不公平。特别是在办理了过户手续后,如果还可以宣告无效,将对交易安全和交易秩序造成较大的负面影响。选择适用法律或司法解释的规定,对法官来说,更多的是一种下意识的活动,要论证这种选择则相当困难,而保持这种直觉使法官轻松了许多。

四、依据与选择—解决纠纷与确立规则的博弈

“出卖人出卖租赁房屋”的界定。

【案例二】2000715,陈某、杜某与某汽车站签订房屋租赁合同,约定汽车站将所属售票大厅和一、二、五楼租给二人作经营场地,租期从2000715日起2004 7 14 日止。20011217,汽车站书面通知二人房屋已出售,要求二人在2002120日前搬迁完。陈、杜遂提出在同等条件下优先购买,并对汽车站出售的整个候车大楼报出了购买价格,200219,汽车站向陈、杜发出正式通知,认为陈、杜只有购买现在租赁房屋的优先权,该优先权不及于整个候车大楼,陈、杜提出购买整个大楼,视作弃权对待。2002 110日,汽车站与第三人签汀房屋买卖协议,并向陈、杜二人书面通知大楼已卖事实。同年112日,汽车站与第三人易某签订合作开发协议书,约定了拆除陈、杜承租的大楼及新建房屋等相关事项。陈、杜二人诉至法院。法院认为,被告汽车站在20021 11日前将综合楼卖与第三人的行为侵害了陈、杜的优先购买权;此后,被告与第三人签订合作开发协议,应视为被告与第三人变更合同内容,将房屋买卖变更为合作开发,被告与第三人签订的房屋买卖协议并未实际履行,原告对本案诉争房屋不再享有优先购买权,故原告要求确认被告侵犯了原告的优先购买权的主张,法院不予支持。但被告变更协议内容,未通知原告,原告有理由相信优先购买权被侵害,引起诉讼的原因在于被告。最后判决驳回原告诉讼请求,诉讼费由被告承担。

本案中,法院认为因出租人与第三人的房屋买卖协议变更为合作开发协议,房屋产权未发生转移,承租人的优先购买权未受侵害。这一问题直接关系到对“出卖”的界定。一种观点认为,出卖就是指出租人将房屋的所有权转移给第三人;第二种观点认为,只要第三人对出租人出卖房屋的要约作出承诺,第三人与出卖人的房屋买卖合同成立;第三种观点认为,出卖就是出卖人向第三人发出出卖租赁房屋的要约或对第三人发出的购买房屋的要约作出承诺,或者说是从出售人公开表达出售意图开始。本案中法官采第一种观点。但从合同法第二百三十条来看,第三种观点较为准确。如果以房屋的所有权是否实际转移作为承租人优先购买权行使的前提条件,与合同法规定的前提条件显然不符,而且可能造成即使承租人了解出租人与第三人的交易,只要出租人与第三人不办理过户手续,就无法行使优先购买权的状况,为承租人增加了密切关注出卖人与第三人的交易行为的负担。司法实践中,一些法院和法官在不断地修正这种观点和做法,他们认为,即使出租人解除与第三人的买卖合同. 承租人也可以同等条件行使优先购买权。本文案例一中的再审判决就充分考虑了权利人的权利行使可能,此类判决的理论参考依据之一就是德国民法典的相关规定。

出租人与第三人的买卖合同效力认定。

根据《若干意见》第118 条的规定,宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效是法官认为较为安全的判决。但有的法院也在探索对第三人合法利益的保护,通过一定途径在承租人优先购买权的保护与第三人利益的保护上求得平衡。

1.不作无效宣告的情形。上海市高级人民法院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答()》第16 条规定: “未经登记的租赁合同,其承租人的优先购买权不得对抗第三人。这里所说的不能对抗第三人,是指一旦房屋所有权已经变更,除非能够证明第三人是恶意的,否则,未经登记的租赁合同的承租人不得以优先购买权为由要求优先取得房屋所有权。”应该说,这一解释在维护交易安全,保护善意第三人方面有了较大突破。根据该项解释,不宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效的条件包括: 一是房屋所有权已经变更;二是房屋的买受人( 第三人) 为善意。而租赁合同是否登记、第三人是否知晓租赁事实等则是判断第三人是否善意的重要考虑因素。峰持出卖人与第三人之间买卖合同的效力,既可以防止优先购买权人利用优先权恶意起诉,阻止出卖人正常出卖房屋,又有利于房屋价值的充分实现,同时保护了善意第三人的利益,促进了交易安全和财产流转。所以,一般情况下,应严格遵守尽量维护合同有效原则,不轻易宣告合同无效。可以说,这一解释对承租人优先购买权制度的完善意义较大。

2.作无效宣告的必要条件。一些法院在受理有关宣告出租人与第三人房屋买卖合同无效的案件中,还考察承租人是否明确提出购买请求。承租人在起诉时,并未提出按同等条件购买承租房屋,根据自愿诉讼原则,法院无强制起诉权,无权对实体问题直接判定。在这种情况下,法官往往征求承租人的意见,如承租人明确表示不购买承租房屋,则驳回其诉讼请求。若承租人明确表示购买房屋,则要求优先购买权人将相应的购房书面意见交至法院,由法院先行保管,以确保在法律文书生效后优先购买交易的顺利完成。这样既可防止出租人利用优先购买权恶意起诉,阻挠出租人正常出售房屋,又有利于房屋价值的充分实现,如果承租人提出以同等条件购买房屋,根据承租人优先购买权的形成权性质,认定在承租人与出租人之间形成了买卖合同,承租人得请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,以实现自己获得房屋所有权的权利。这一司法运作策略,实际也反映了法院在接受优先权性质为形成权理论的前提下,综含考虑经济效益与社会秩序稳定的价值的裁判思维,因其较强的实用性,进人到越来越多的法官裁判视野中。

是否宣告出租人与承租人买卖合同成立。

(若干意见》第1 18 条只作了“承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定,对宣告无效的后续问题只字不提,是到此为止还是由法院自由裁量不得而知,所以审判实践中做法不一。

1.在确认房屋买卖合同无效后,并不宣告出租人与承租人之间的买卖关系成立。如案例一中的一、二审判决。作出该类判决的理由有二: 一是法律没有规定,二是有损缔约自由原则。持该观点的法官认为,前一买卖合同被宣告无效后,合同标的物的权属应当恢复到合同订立前的状况,房屋仍然属于出租人所有。出租人对房屋享有完全物权,这时出租人的处分权不受限制,即出租人可以自由决定是否继续出卖租赁房屋。所以,优先购买权人请求法院宣告房屋买卖无效后,要求以同等条件购买该房屋的,成交与否应当由出卖人自行决定。

2. 在确认房屋买卖合同无效后,同时宣告出租人与承租人之间的买卖关系成立。因法律没有明确规定,法官更愿意驳回承租人要求以出租人与第三人达成的买卖条件购买房屋的诉讼请求。近两年来,从保障承租人优先购买权实现角度,也有不少法官是判决出租人与承租人房屋买卖合同成立,但裁判中就此宣告的理由却多种多样。

(1) 根据“权利义务对应原则”下判。

【案例三】20 1 7 31 日,李某与中国银行某分行(以下简称分行)签订门面租赁合同,约定李某租赁中行分行门面一间,租赁时间从20 1 8 1 日起至2006 731止。2003 8月,分行处置抵债资产,将李某租赁的房屋委托拍卖公司拍卖。1128,廖某以拍卖底价竞买成交,双方签订了拍卖成交确认书。2004227,分行书面通知李某房屋业已拍卖,要求中止租赁合同,收回房屋。31,李某向分行提出要求以拍卖成交价优先购买租赁房屋。对方不允,李诉至法院要求判决自己与分行的房屋买卖合同成立。一审法院判决第三人廖某与分行之间的房屋买卖合同无效,李某对诉争房屋有优先购买权,但并没有宣告李某与分行之间当然成立房屋买卖合同。二审法院认为,优先购买权是一种法定权利,出租人负有在同等条件已经形成的情况下将出租房屋出卖给承租人的义务。本案的同等条件通过拍卖方式形成,李某主张按分行与第三人的交易价格购买诉争房屋,完全符合法律规定,应当予以支持。

本案二审法院认为,承租人可以出租人与第三人达成的条件形成与出租人的房屋买卖合同的理由是“权利义务相对应的原则”,即法律规定了承租人的优先购买权,该权利的实现必须以出租人负担相应给付义务为基础,否贝l] 承租人的先买权无法实现。

(2) 根据“承诺后的要约不可撤销” 下判。

在出租人与第三人达成房屋买卖协议的情况下,承租人若提出以与第三人相同的条件购买房屋,也就是对出租人出卖房屋的要约作出承诺,该承诺一旦作出,在承租人与出租人之间就形成了房屋买卖合同,如案例一。在该案中,法官在判决书中就明确指出: “ 承租人单方意思表示就能使双方形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同,不能单方面撤销 承租人与出租人成立房屋买卖合同,出租人在承租人支付购房款一定日期后办理该房屋的产权过户手续。”

承租人优先购买权的限制程度。

【案例四】1994 8月,程某将4 间房屋租给魏某使用,月租金400元。1995 1月,程某因妻子生病住院,向其好友丁某借款2万元。19957月,程某妻子再次住院,因无力支付医药费,遂决定将租给魏某的4 间房屋卖给丁某。双方在协商中,程某提出因其常得到丁某帮助,特别是在妻子住院期间,丁某凑齐2 万元借给他,未要利息,因此决定将房屋以4 万元的优惠价卖给丁某。同年810,办理过户登记手续。后丁某要求魏某腾房,魏某不同意,向程某表示自己愿意以4 万元价格购买该房屋,无果。魏某以程某、丁某侵害其优先购买权为由诉至法院。

从本案看,程某之所以以4万元的价格将房屋卖给丁某,至少考虑到两因素: 即程妻住院期间,丁某凑齐了2万元借给程某,且未要利息;程某在平时的生活中经常得到丁某的帮助。第一个条件中丁某借给程某的2万元未要利息,但利息可计算,魏某可通过补齐利息而达此条件;第二个条件是丁某经常给予程某生活上的帮助,这是魏某所无法达到的。有人认为,程某确因筹钱而出卖房屋,但并未达到非丁某不卖之状况,且2万元未要的利息可用金钱来计算,因而主张对魏某而言,“ 同等条件”就是指的市价,而非4万元。应该说,优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的,它不能损害出卖人的实体利益,而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会,“同等条件” 的设计就为达此目的。从现有法律规范看,“同等条件”较为含糊,法官们在房屋价款、付款方式、付款时间上渐已取得较为一致的意见,但是买受人基于特殊身份、地位、与出卖人的特殊交情、对出卖人的帮助等无法用金钱衡量的因素是否可以使第三人具有承租人不能及的条件优势,一直还未有定论。从同等条件的设计目的主要是保护出卖人的利益出发,考虑出卖人的利益除了金钱利益之外,还有身份利益、社会评价(信赖)利益等。若以市价将房屋转让给魏某,对程某来说获得了金钱利益,但极有可能使他失去社会评价(信赖)利益(丁某对他的信赖、帮助以及周围群众对他的信赖)。所以,同等条件之界定对于出卖人利益的保护而言尤为重要。正是基于此考虑,在处理此类纠纷的过程中,法官们更加认同确立共有人的优先购买权优先、特殊身份关系优先、不可替代的信赖关系优先等纠纷解决规则,通过对承租人优先购买权保护的限制,实现承租人与出卖人各自追求自身特殊利益的冲突博弈之平衡。

出卖人的告知义务到底有多大?

【案例五】19 2 12 1 日,某村委会与部分村民达成协议,约定村委会将其在国道边的某商场租赁给8户村民从事商业经营活动,租期7 年。合同到期,双方未再续签书面租赁合同。村委会对8 户村民继续使用租赁房屋未提异议,并继续收取租金。2 003 1022,村委会于村内某处张贴公告,声明将以招标形式转让商铺,有意购买者请于2003 1027日前到村委会报名。规定日期内仅刘某一人报名。1028,村委会与第三人刘某签订买卖合同并进行了公证。20031115,村委会通知8 户村民在20 03 1 2 2 日前缴纳2003年度租赁费,8 户村民如数缴纳。此后,刘某要求8户村民搬出租赁房屋,遭到反对。8户村民认为公告张贴地过于偏僻,导致未能及时知晓房屋出售情况,村委会实为未履行通知义务;且村委会也没有提前3个月通知承租人。2004科年初,8 户村民向法院起诉,要求确认村委会与刘某之间的买卖合同无效,并请求以同等条件购买房屋。本案经过两审,法院均判决村委会与刘某之间的买卖合同无效,驳回原告的其他诉讼请求。

出租人在出卖房屋前对承租人是通知出售房屋的具体条件,还是仅告知出售意图? 《若干意见》和合同法中均规定了出租人的通知义务,但对通知的具体内容未规定。在案例五中,法官处理此案时仍立足于承租人优先购买权性质的考察上。认为承租人表示优先购买的意思实际就是承租人对出卖人要约的承诺,所以,出卖人出卖房屋前的通知必须具有要约特性。根据合同法第十四条的规定,要约中要具有具体确定的内容,特别是出卖条件,这样才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买。村委会张贴的公告,要求竞买人报名的内容不符合履行通知义务的要求,村委会未尽法定的通知义务。从大陆法系国家和地区的立法规定看,法官对该义务的解读与这些法律规定的原则是相契合的,证明其判断具有一定的科学性、合理性。从案例五可以看出,法官在规则缺失的情况下,正力图通过个案博弈确立出卖人告之义务的范围,既要方便承租人行使优先购买权,又要减少因出卖人告知不明引发更多纠纷。

五、结语

承租人优先购买权制度与我国古代的先买权制度一脉相承,符合我国的传统习惯。现在,这一制度在平衡出租人、承租人与第三人之间的利益上也一直发挥着较大的作用。由于法律规则缺失,法官裁判面临多重困境,但这种困境不能蔓延到对纠纷的调处结果上。因为,之于当事人及其他民众而言,其追求的只是正义,法官不能施于他们与自己共同突围司法困境的负担。所以,在规则完善之前,法官必须在理论与社会现实之间寻求答案,通过法律理性与实践经验的指引,找到实现司法公正的依据。同时,立法机关也要及时考察人们的现实需求和司法的规范必要,完善法律制度,赋予其更大的时代性,只有这样,才能使法官将解决纠纷与规则之治的结合更为完美。(作者:邓志伟、陈小珍)

  

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

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