房屋买卖

您当前所在位置: 首页 > 建筑房地产 >  房屋买卖  > 专业文章 > 正文

借名买房之产权归属

更新时间:2014/4/20 9:05:53  浏览次数:2153  来源:武汉大学
分享到:

 

在我国因种种原因借用他人名义购买房屋的现象相当普遍在房屋价格大幅上涨的近几年由此引发的纠纷非常之多如北京朝阳法院的双桥法庭此类纠纷已占受理的房屋买卖纠纷案件的5左右此类案件大多为房屋所有权之争不管是实际购房人提起诉讼还是名义购房人提起诉讼基本诉求都是要求确认所有权归己方所有普通的借名购房案件如无其他原因一般不会仅仅因是借名购房就认定合同无效但对于借名购买经济适用房则在合同效力及房屋所有权归属上存在着截然相反的两种判决法律适用的统一性受到了严重挑战

 

目前对借名购房纠纷的司法判决情况及存在问题

对借名购房纠纷的判决情况

1.借名购房之纠纷状况之所以出现借名买房大抵出于以下原因:(1借他人购房之资格比如无相应购房资格的人借他人名义购买经济适用房房改房单位集资房限价房拆迁安置房等保障性用房早些年一些境外人士借用内地人名义在内地购房始于2011年的限购令政策下外地人借用本地人名义购本地房等。(2借用他人借款资格一些人因年纪较大或其他原因不符合银行放贷的条件遂借用他人名义购房以达到从银行借款的目的。(3转移财产逃避债务。(4避税享受优惠或避免未来之麻烦如父母购房登记于子女名下以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦。(5其他原因如有企业为给其职工办理蓝印户口将企业所购房屋登记于职工名下笔者通过对北京法律信息网的北大法宝栏目裁判文书数据库进行检索检索出的与借名购房纠纷的民事判决书大多为第一类这是因为经济适用房价格低廉且有购房资格要求故在各种原因的借名购房案件中数量庞大且争议最大比如北京市昌平区人民法院统计2007 年一2010 年的涉经济适用房民事案件借名买房案件占涉经济适用房纠纷的30

借名购房的实际购房人与名义购房人的关系可大致分为两类一类是发生于亲属恋人等关系密切的人员之间比如父母子女兄弟姐妹等此类的借名之间多为无偿未签订书面合同纠纷产生之原因多为实际购买人发生了婚变名义购房人进而否定借名购房之约定的存在否定实际购房人出资之事实等当事人一般不提出合同效力问题另一类借名购房发生于非亲属之间多为有偿双方一般有书面合同明确约定纠纷产生之原因多为房价上涨后名义购房人主张借名购房合同无效要求收回房屋或在符合办理过户条件时拒绝办理房屋过户

2.司法实践关于合同效力的认定借名购房合同纠纷产生后首先涉及的是合同效力关于借名购买合同效力因不同原因之借名购房而不同如果不是经济适用房之类的涉及购房资格的借名购房当事人通常不会提及合同效力问题判决一般均认定为合同有效如果是借名购买经济适用房则关于合同效力的认定就有很大不同而且认定有效和无效的判决数量均不少认定有效的略高于认定无效的判决另有一些案件因当事人未提出合同效力问题判决书亦未提及合同效力而确认房屋归经审理认定的出资者所有

认定借名购买经济适用房合同无效的理由大体为此类合同是以合法形式掩盖非法目的的行为侵犯了国家的社会住房保障体制和其他符合条件的城市低收入家庭的购房权利扰乱了我国经济适用房的管理秩序损害了社会公共利益集资建房的资格系集资建房资格有特别的限制因此该合同依据性质是不得转让的合同认定借名购买经济适用房合同有效的判决理由为购房资格转让协议内容不涉及合同效力的强制性规定并不损害国家集体和他人的利益有些判决虽然双方转让的是购房资格但在诉讼中当事人及法院围绕的却是五年不得上市的规定

3.关于房屋归属目前法院对此类案件的判决基本情况是如果认定借名购房合同有效大多是判决房屋归实际购房人所有如果认定借名购房合同无效则基本上是判决实际购房人向名义购房人返还房屋名义购房人返还购房款有的还根据审判时的市场房价判决名义购房人赔偿实际购房人的间接损失

目前司法判决存在的问题

1.遗漏重要当事人忽视借名购房合同背后的房屋买卖合同借名购房得以实现除名义购房人和实际购房人外还有一个重要当事人就是房屋出售人在借名购房合同背后有一个名义购房人与房屋出售人签订的房屋买卖合同在借名购买经济适用房的案件中房屋出售人的意思非常重要分析借名购房合同的效力及其后果不应遗漏这一重要当事人

借名购房与先购房再转卖不同其是先借名再购房从一开始名义购房人就没有自己购房的意思且就一般情况而言名义购房人与实际购房人达成借名购房合同他们并不会告诉房屋出卖人就一般的商品房买卖合同而言这不是个问题在上文所列几类借名购房的原因中除第一类外房屋出卖人并不关心是不是借名购房但对于第一类房屋就不然了其出售对象必须符合一定的条件如果经济适用房销售机构得知实际购房人并不是名义购房人而是不符合条件的实际购房人则不会将房屋出售给该人鉴于经济适用房出售机构并不知道其出售房屋的买受人是为他人代名经济适用房销售机构实际上是在被欺诈存在重大误解的情况下所签订的合同当名义购房人与实际购房人因房屋归属闹上法庭的时候我们就不应仅考虑名义购房人与实际购房人之间的借名购房合同的效力及处理还要考虑名义购房人与房屋销售人签订的房屋买卖合同的效力与处理对此类房屋的借名购房纠纷的审理就不应仅仅局限于名义购房人与实际购房人之间的关系而应考虑借名购房合同的争议对房屋出售人和房屋买卖合同的影响了

2.法律关系的分析和法律的适用欠精细失之于简单化因借名购房合同与房屋买卖合同之结合才能达到当事人所欲达到的目的故在分析合同效力时不能不分析借名购房合同背后的房屋买卖合同效力在分析房屋的归属时也应考虑房屋买卖合同的影响

假如认定借名购房合同为无效合同紧随其后的一个问题即为名义购房人与经济适用房销售机构的经济适用房买卖合同的效力问题导致合同无效的情形比如违反法律强制性规定以合法形式掩盖非法目的危社会公共利益等借名购房合同本身是不能单独构成的其一定与经济适用房买卖合同结合才能达到不法后果如果说借名购房是以合法形式达到非法目的则经济适用房买卖合同即为其合法形式的一部分其目的也是为实际购房人购房如果说借名购房合同危害社会公共利益则这一危害的发生也是通过房屋买卖合同将房屋购进才得以发生因此如果借名购房合同无效则名义购房人与经济适用房销售机构订立的经济适用房买卖合同亦应认定为无效合同

假如认定借名购房合同为有效合同也不意味着该合同即为一个当然得履行的合同如果借名购买的房屋是特定资格的人才能购买的房屋且在购买时向房屋出售机构隐瞒了借名购房之情形则当房屋出售机构得知真相时其有权以受欺诈和重大误解为由依合同法第五十四条第五十五条在一年之内行使撤销权撤销其与名义购房人订立的经济适用房买卖合同

通过上述分析可知在借名购房合同无效的情况下被借名的房屋买卖合同亦无效在借名购房合同有效的情况下被借名的房屋买卖合同可撤销房屋出售机构一旦行使撤销权则与无效的法律后果是一样的将借名购房合同纠纷的处理仅局限于名义购房人与实际购房人之间的法律关系失之于简单化

房屋归属之确认

我国目前的司法判决对于认定借名购房合同无效的一般均确认房屋归名义购房人所有认定借名购房合同有效的判决房屋归实际购买人所有笔者认这种判决对法律的适用并不精准法律效果也不佳因本文的主旨不是讨论借名购房合同的效力问题故下文将分合同有效与无效两种情况分析借名购买之

房屋的所有权归属

借名购房合同无效时的房屋所有权归属

1.依恢复原状之规则名义购房人不能取得房屋所有权从法律适用上根据无效合同的处理规则应当是恢复原状即恢复到合同订立前的状态而借名购房并不是名义购房人购买后再转卖给实际购房人而是先由实际购房人与名义购房人达成借名购房协议或者由名义购房人将其订立的经济适用房买卖合同的权利义务概括转移给实际购房人后再由名义购房人出资购买在借名购房合同订立前房屋即不归名义购买人也不归实际购买人而是属于受托开发销售经济适用房的机构恢复原状应将房屋返还给这些机构可见依恢复原状法理借名所购之房屋即不归实际购房人也不归名义购房人所有

2.没必要返还时名义购房人不应取得房屋所有权但在现实生活中此类纠纷发生后并无政府部门或相关的企业来主张权利借名购买之房屋常常成为无法返还或没有必要返还之物在此情况下因房屋一直是由实际购房人占有使用既然是不返还则既不应向房屋出售机构返还也不应向名义购房人返还因房屋所有权本来就不属名义购房人最终应由实际购买人取得房屋所有权

3.从社会效果看名义购房人不应取得房屋所有权首先从公平正义考虑如果不发生借名购房争议房屋可能卖给了其他符合购买条件的人实际购房人可能再多花点钱以市场价购买商品房借名购房之发生实为名义购房人将经济适用房购房资格转让在非亲属之间该购房资格的转让常常是有偿的名义购房人已获利一次而如果在房价大涨双方发生纠纷时确认房屋归其所有则名义购房人以不诚信之行为再次获利而实际购买人在房价大幅上涨的情况下却无法用退回的购房款再买到哪怕是面积小得多的同类房屋造成名义购房人用实际购房人的资金谋取非法利益之结果而使实际购房人遭受损失有违公平正义其次从社会秩序考虑如确认房屋归名义购房人所有则涉及到实际购房人要腾退房屋原有的社会秩序被打破实际购房人还要重新找房如其经济条件不算太好则在房价已今非昔比的今天可能无力重新购买如该房屋系实际购房人唯一的住房还存在强制执行之困难将房屋确认为名义购房人所有对维持稳定的社会秩序实为不利再次从社会成本考虑确认房屋归名义购房人所有如强制执行则要花费一笔执行费实际购房人原有的装修并不一定为名义购房人所喜欢可能要重新装修实际购房人重新找房装修搬家等也要花费一定的费用等等会增加社会成本的支出可见确认房屋归名义购房人社会效果不佳

借名购房合同有效时房屋所有权归属

在认定借名购房合同有效情况下也并不意味着房屋就一定归实际购房人所有还要看房屋出售机构是否在法定期限内行使撤销权如果房屋撤销机构行使了撤销权房屋即应返还给房屋销售机构在房屋销售机构不行使撤销权的情况下房屋才应归实际购房人所有

值得注意的是有观点认为依据物权法规定以房本上的名字为准确认房屋所有权由对方返还出资人的出资这是对物权法不准确的理解物权法第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”该条确立的是登记的推定力即登记的物权人被推定为真实的权利人即为推定当然可为推翻在实际购买人举出借名购买事实的情况下当然可以推翻登记簿的推定

有的法官以登记公信力为由认为应确认房屋所有权归名义购房人所有这其实是对登记公信力的误读这不是登记公信力而是登记的绝对效力在法的历史上也曾有过登记效力的绝对主义规定登记之不动产权利为绝对正确不但其效力对第三人为正确而且对权利人也为正确登记之后便无改正的可能现在这一做法因过于僵硬已被废止所谓登记公信力是指登记所表现的物权即使不存在或内容有异但对于信赖此项公示方法所表现之物权而为物权交易之人法律仍承认其具有与真实物权存在之相同法律效果登记公信力产生的前提是登记物权人并不是真正的权利人如果不动产登记与不动产上的真实权利始终完全一致则并不发生信赖登记而产生错误的可能则无登记公信力存在的余地恰恰在其内容为不正确或可能不正确时土地登记簿具有特别重要的功能与意义登记公信力解决的是与第三人的关系在借名购房案件中虽然房屋归实际购房人所有但如果被名义购房人出卖给第三人且第三人系善意则根据登记公信力第三人取得房屋所有权并不涉及如何确定房屋在实际购房人与名义购房人之间的归属

综上不管是借名购房合同无效还是有效无论是从法律的适用还是社会效果看借名购买之房屋均不应确认为名义购房人所有

妥善处理借名购买经济适用房纠纷之构想

关于借名购房合同效力的再思考

从以上的分析可知借名购房合同效力如何其实对房屋归属并不发生影响但在判决中总要对合同效力作出认定对于以上借名购房合同无效论有学者认为借名购房当事人意图规避的是建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局等七部委联合出台的经济适用住房管理办法及地方规章和政策不属于强行法规的范畴不可能因此而导致合同无效至于对于那些生活特别困难尤其是那些连经济适用住房也买不起的人来说通过借名的方式获得报酬从而实现以货币形式享受政府补贴与我国经济适用房建设的目的和初衷相一致借名买房行为不仅不违法在一定程度上还可以扩大低收入人群的保障范围增加社会公共利益这种观点是有一定道理的笔者认为认定合同效力应严格按照合同法的规定以法律和国务院制订的行政法规为依据不能随意扩大解释对于以合法形式掩盖非法目的”、“危害公共利益之认定应严格掌握不能因当事人的目的不符合规章政策规定就为非法目的对于试图利用合同无效制度而背信弃义谋取不义之财者法律不应给以鼓励故笔者主张应认定借名购房合同有效而不管其所购买的是什么性质的房屋同理在房屋登记人先购买经济适用房再转让时即在房屋出售机构没有受欺诈或重大误解情形通过认定转让合同有效而避免房屋返还给不诚信的转让人

如何对规避政策行为进行处罚

一个不容回避的问题是借名购房毕竟是违反政策的投机行为如果实际购房人不受到一点惩罚无疑是对这种违规行为的鼓励因此应对此有所惩罚以阻遏这种投机行为的发生

对名义购房人惩罚之方法是没收其转让资格的收益但有资格购买保障房之人收入都不高只要不让其再次获利即可没有必要将其转卖购房资格的收益没收加重其生活困难

对实际购房人惩罚之方式一是房屋销售机构撤销房屋买卖合同将房屋返还给政府机构但应考虑到实际购房人将房屋返还政府部门或有关企业的接收重新分配都要花费成本且原有的社会秩序被打破可能遭遇实际购买人的对抗必将会对社会稳定产生一定的冲击返还不是一个好办法即使是可以返还给政府部门或有关部门最好也不要如此处理另一方式是房屋不必返还对其惩罚可采用要求其返还政府补贴的方式经济适用房大多是由政府通过财政补贴而建造对借名购房人在确认房屋归实际购房人所有的同时可判决实际购房人补交在建造经济适用时政府的补贴和减免的土地出让金等费用并支付历年利息其法律依据为合同法第五十四条第二款的规定即在受欺诈或重大误解的情况下要求变更合同也可以合同中加入相关的违约责任这样即可对实际购房人施以惩罚又不致打破原已形成的社会秩序避免对社会稳定造成冲击还可为保障房建设补充资金但以此方式处理要改变法官并不通知原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构的现状改为通知原房屋出售机构或政府经济适用房管理机构作为第三人参加诉讼另一方面如果经济适用房出售机构以收回房屋的方式介入所面临的阻力会很大其自然是望而生畏多一事不如少一事原房屋销售机构可能也不愿介入到名义购房人与实际购房人之间的冲突中去而如果只是收回原政府的补贴及利息阻力会小得多实际购房人为取得房屋所有权登记可能还会积极配合主动交款

    总之即借名购房合同有效并不意味着实际购房人当然取得房屋所有权借名购房合同无效也不意味着实际购房人不能取得房屋所有权在借名购买经济适用房纠纷发生后认定借名购房合同为有效合同确认房屋为实际购房人所有并由其返还政府补贴法律适用更精准社会效果更佳(蒋光辉)

 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

关键字:杭州建筑房地产律师
分享到: