房屋承租人享有房屋的使用权和优先购买权两项权能房屋优先购买权是房屋承租人对出租人房屋处分权的限制房屋出租人对承租人在出售房屋时具有两项法律义务：一是出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人；二是在同等条件下出租人应当将该房屋出售给承租人合同法第二百三十条关于同等条件的规定比较原则没有阐明同等条件的具体标准造成司法实践中适用法律紊乱因此对于同等条件的准确理解和适用法律是公正审理好该类型房屋买卖案件的关键。

　　一、案例索引

　　某市居民秦某将其拥有的一幢房产出租给陈某使用每月租金500元.2005年3月秦某因妻子生病做手术花去人民币6万余元秦某因下岗多年经济状况拮据在妻子住院前曾向好友黄某借款5万元.2007年7月秦某因儿子要结婚妻子体弱多病常年需看病吃药家中已无积蓄遂决定将租给陈某的房屋卖给黄某双方在协商中秦某谈及因其长期得到黄某的关爱和帮助，尤其是在妻子住院时黄某凑齐5万元借款未要分文利息，为表示感激之情，决定将房屋以较为优惠的价格卖给黄某。最终双方商定以6万元价格转让该幢房屋。同年9月双方到房产部门办理了过户登记手续。随后黄某找到陈某说明自己为新的房产所有人要求陈某腾退房屋陈某不同意并提出自己也愿意以同样价格购买该房屋秦某和黄某房屋的买卖行为侵犯了其房屋优先购买权双方产生纠纷黄某遂向法院起诉要求陈某腾出房屋陈某反诉，请求认定秦某和黄某的房屋买卖协议无效。

　　二、焦点引出

　　在出租人具有两项法定义务的前提下，本案承租人享有两项法定权能一是根据买卖不破租赁原则享有继续承租的权利二是根据合同法规定在同等条件下享有优先购买权本案的焦点即对于同等条件的法律理解与适用审判实践中有以下分歧意见。

　　第一种意见认为同等条件即指房屋买卖价格绝对相等承租人在同样的价格条件下有权优先购买房屋。

　　第二种意见认为同等条件是相对的除了价格因素外还要结合房屋先买权人实际买受人买卖房屋的其它因素比如双方之间经济关系交易支付方式其它可用货币折算的价格因素称为金钱折算法。

　　第三种意见认为房屋市场价格恒定为判断房屋买卖中同等条件的参照标准在此基础上要综合考虑交易的支付方式房屋卖方以优惠价格出售给第三人的真实意图能够直接影响房屋买卖价格的非货币因素（如人际因素亲情因素情感因素）将房屋的市场价格与房屋卖方出售给第三人的优惠价格之间的差额视为非货币因素的价值此称为市价折算法第一种意见是机械地套用法律实质上损害了房屋卖方的合法权益具体体现在房屋卖方对自己房产的处置权利受到严重阻碍房屋卖方有权向他人赠与自己的房屋却无权以优惠价格卖给一个自己所感恩的人而房屋承租人对于出租人的房屋优先购买权竟然扩张到可以享受与特定第三人同等的优惠价格而通常特定第三人与房屋出租人有着特殊的人际因素亲情因素情感因素使得房屋商品价格与人格因素交织在一起使对于同等条件的法律规定把握变得复杂简单地以房屋买卖价格绝对相等为标准造成实质不公平第二种意见较前一种意见科学兼顾到了价格因素和其它可用货币折算的因素但是实践中诸如与人格相关联的亲情因素情感因素是难以用货币来进行价格折算的因此对该法条采取金钱折算法亦存在局限性第三种意见称之市价折算法它既考虑到房屋出让的交易价格因素亦兼顾到其它货币折算因素和与特定人格相关联的非货币因素是一种符合市场经济规律较为公平易操作的参照标准。

　　三、法官评析

　　关于立法宗旨探寻

　　承租人在同等条件下的房屋优先购买权一方面是承租人对于出租人对特定房屋处分权的制约，是承租人享有房屋使用权的法律延伸，是不动产限定物权的扩张，另一方面也是对房屋出租人不动产处分权能的限制。是商品房不动产物尽其用实现利益最大化的表现。立法目的在于充分发挥社会物资资料的经济价值，促进资源的有效利用。因此这一法律制度立法本意侧重在维护承租人的居住生活休憩利益。但是，该项法律制度同时也一定程度上损害和制约了房屋所有人对特定人格对象的出售房屋的权利。为新的矛盾纠纷引发留下隐患。

　　关于人格属性利益商品化研讨

　　传统的民法认为人格不具有财产价值。属于社会地位精神评价人权尊重等精神领域范畴。而现代社会中商品交易日臻繁荣科学技术日新月异大众传媒日益发达。人格利益商品化理念早已突破了传统民法理念这具体表现在一是著名人物艺术名星体坛新秀商业巨头其姓名肖像甚至声音都可以被商家利用来作商品代理商业广告借助公众的崇拜心理和从众心理攫取商机；二是特定的人与人之间基于人际因素亲情因素情感因素可以有效地直接影响买卖交易的价格，而这种价格与特定人格属性直接相联系离开某个特定人格进行交易往往呈现为商品的原始市场价格；三是人格本身也就是商品物权的载体，商品物权的载体一种是自然人第二种是法人例如某些单位为职工解决住房问题采取单位团购开发商建造的商品房开发商对内部职工和对外部人员销售同样的商品房，分别按照优惠价和市场价出售，而两种价格之间的差价实际上是单位对于内部职工当作福利已经承担当职工将已出租的商品房卖与第三人时，承租人主张以同等条件享有优先购买权，其同等条件下价格究竟是优惠价还是市场价，承租人因不具有单位内部职工的人格属性在绝大多数情况下难以享受内部职工的优惠价格买房，这一案例和前文的案例如出一辙都是基于人格属性导致的价格差异。

　　因此其交易公式显示为：

　　房屋买卖的价值与价格容易概念混淆

　　同样的一件物品在不同的时间不同的地点不同的交易对象不同的零售和批发交易方式不同的交易结算条件之下呈现缤纷多样数额悬殊的价格唯有物品的市场价值最为恒定它客观而公正地反映物品的实际价值市场价值是衡量物品价值量的原始依据而价格是反映人们基于自愿基础上交换劳动成果的关系。

　　房屋买卖中的规避法律行为

　　如果回避商品房买卖中价格因素、人格属性因素之区分，机械简单地按照出租人对特定第三人的交易价格来认定为同等条件，实践中房屋买卖当事人往往采取订立阴阳合同的方式来规避承租人优先购买权法律规定，使得这项法律规定形同虚设。比如本案中秦某即按照市场价格与黄某签订买卖合同然后双方再私下口头协议实际按照6万元成交秦某暗中放弃两种价格之间的差价利益既处分其房产亦处分其价格权益前者公开交易后者暗箱操作这时承租人面对昂贵的市场价格可能已经选择放弃优先购买权。

　　考察房屋买卖第三人是否为特定对象房屋

　　买卖第三人为不特定人时，因该第三人与出租人比较，并无人格属性利益，此时出租人具有房屋用益物权优越性能够顺利实现合同法第二百三十条关于同等条件下房屋优先购买权而当房屋买卖第三人是出租人特定的对象情况下正如上述图表论述分析结论其优先购买权无法与房屋所有权人绝对处分权抗衡该出租人是难以实现先买权的同样是行使房屋彻底的处分权秦某将自己的房屋赠与给黄某能够得到法律保障，那么法律制度要阻止秦某将自己的房屋以优惠价格卖给黄某这和民法意思自治原则本身是相矛盾的，根据合同法第四条规定的合同自愿原则强制秦某卖房给陈某亦是违法的。

　　关于优先购买权的顺序

　　当房屋共有人和承租人同时主张房屋优先购买权时，根据“完全物权大于用益物权”，“物权大于债权”原则，房屋共有人基于所有权，享有第一顺序的优先购买权承租人的优先权居于共有人之后行使。

　　承租人同等条件优先购买权的法律适用

　　1、合理期限内提前通知。

　　出租人应当在合理期限内提前通知承租人其出售房屋之意图实践中合理期限一般为三个月出租人不履行该项义务即构成对承租人先买权之侵犯。

　　2、同等条件买卖房屋的价格参照基准。

　　一是以市场价格参照基准为主对于房屋出租人与特定第三人之间具有特定的人格属性利益关系包含人际因素亲情因素情感因素等情况的承租人只能以市场价格主张优先购买权第三人所具有的人格利益条件承租人无法具备并且第三人所具有的人格。属性利益无法用金钱进行折价，二是以金钱折价参照基准为辅，对于房屋出租人与特定第三人之间具有其它诸如买卖借贷商贸等经济往来利益等情况的适用金钱折价法承租人在满足承担房屋售价加上金钱折价总和的基础上得主张房屋优先购买权三是交易结算支付方式相当即房屋买卖第三人采用一次性付款则承租人不得主张分期付款第三人采用现金付款承租人不得主张以物抵款第三人采用即时付款则承租人不得主张延期付款双方应当保持结算方式相当

　　四、法律完善

　　承租人同等条件下房屋优先购买权法律制度既是对房屋所有权人处分权能的制约亦是赋予承租人用益物权的扩张立法的目的应当是更合理更科学地发挥物权的效用房屋所有权与房屋用益物权二者在物权权能上是不对等的所有权是完全物权兼具使用价值和交换价值前者优于后者如日本民法典第206条规定所有人于法令限制内，有自由使用收益处分其所有物的权利，德国民法典第903条规定物之所有人在不违反法律及第三人权利的范围内得自由处置其物并排斥他人对物之一切干涉两项外国法律的核心思想是：一、是赋予所有权绝对权能。二、是赋予所有权排它干涉权能当房屋所有权人意图以特定价格向特定人出售房屋目的与房屋承租人优先购买权发生冲突时，利益如何衡量，在上述案例中，即使采用市场价格为参照基准承租人陈某愿以市场价格主张优先购买该房而出租人秦某出于感恩情结，仍然执意以优惠价格出售给特定对象黄某此时纵使法院判决秦某与黄某之间房屋买卖合同无效法院却不能直接判决由秦某履行将房屋出售给陈某的义务而只能够判决认定原房屋买卖合同无效究竟卖不卖房权利仍在于所有权人秦某仍然可以规避法律秦某可以选择放弃出售房屋阻止承租人陈某实现买房目的然后再重新与黄某签订阴阳合同把房屋所有权转让给他意图转让的特定人

　　合同法第二百三十条在法律逻辑上是不严密的当出租人的确侵犯了承租人的优先购买权将房屋卖给不特定第三人的情况下法院只能判决认定原买卖合同无效而不得判决出租人直接向承租人履行出售房屋义务出租人在房屋所有权转移之前有权撤销其卖房决定但是该法律条款在表述上属授权性法律可理解为出租人具有转让房屋给承租人的义务承租人享有获得房屋所有权的权利而法院之所以作出的是撤销判决而不是授权判决正是因为法院不能强迫出租人卖房即使先前买卖房屋合同被撤销所有权人仍然有权决定不卖房屋此时对于承租人而言国家性授权性法律如同虚设法律权威受到质疑亦会对法院的判决表示不满在此情境下因立法的缺陷而使法院的司法公信蒙受损害法院的权威受到损害这个损失后果远远超出了承租人买房的利益司法应当树立权威立法首先要做到审慎立法的追求应当具有可操作性可实现性可伸缩性当某项法律制度在特定条件下难以实现时可以采取用但书或作限制规定的方式予以完善使法律表述更加周延逻辑严密法律赋予承租人优先购买权有利于保障承租人由限定物权人转变为完全物权所有人但是这一目的仅能在房屋买卖第三人为不特定人时承租人方有可能有效实现这项权能承租人的用益物权通过适用买卖不破租赁原则即可得到有效保障限定物权最终无法与所有权相对抗当房屋所有权人具有意图要出售给特定第三人时承租人的优先权在实践中往往落空这时该法律制度成为一条废法既损害了司法机关的公信亦损害了立法机关的权威容易引起新的社会矛盾。

　　综上研讨笔者认为对于合同法第二百三十条规定可作下列修改出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人承租人在相同价格或者其它同等交易条件下享有优先购买的权利。

　　但是出租人意图将房屋出售给特定的第三人除外。

　　正如塞尔苏斯所说认识法律不意味着抠法律字眼而是把握法律的意义和效果合同法第二百三十条内容作上述修改后优点表现为一是将承租人同等条件下房屋优先购买权中同等条件改为相同价格或者其它同等交易条件下剔除法律模糊概念突出以市场价格为主导并结合其它辅助因素二是增加但书强调尊重房屋不动产所有权人的绝对权能赋予房屋出租人对于特定第三人所享有的房屋处分权能充分兼顾了该法律制度适用过程中个性化共性化和人性化等情况既尊重了当事人的合法权益亦维护了立法权威和司法公信

　　（作者单位湖北省咸宁市中级人民法院）