【裁判要旨】出租人与承租人在租赁合同中约定，倘租赁期间，警署迁址至房屋特定范围之内，则视为出租人违约，承租人可解除合同，并要求出租人赔偿全部装修及设备费用。法院在上述警署条款约定事项发生，认定出租人应否按约承担违约责任时，应对警署条款的法律效力予以分析，在确定出租人应对可预见的风险承担责任前提下，准确阐述违约责任的涵义，合理界定出租人应当承担的法律责任，实现当事人的利益平衡。

【案情】

上诉人(原审原告、反诉被告) : 上海原弓投资管理有限公司。)

被上诉人(原审被告、反诉原告) : 周栋。

2008 年1月3日， 上海原弓投资管理有限公司(以下简称原弓公司)与周栋签订上海市房屋租赁合同，双方约定，原弓公司将上海市长宁区仙霞路295 弄20号1一5幢房屋出租给周栋，从事餐饮、娱乐经营之用。租赁期限自2009年2月18日起至2014年2月17日止。同时约定: 为保障周栋的投资和正常经营， 如在租赁期间，警署迁移至租赁房屋进出原弓公司所有的仙霞路297弄24号正面紫云路50 米内，视为原弓公司违约，周栋可单方通知其解除合同。原弓公司则承担如下违约责任: 1.若事实发生在租赁期第一年的，原弓公司支付周栋全部装修与设备费用500万元… … 。

2009 年1月6日，原弓公司致函周栋，确认上海市公安局长宁分局天山派出所新址位于周栋承租房屋左侧。

2009年1月22日，周栋回函，以原弓公司构成违约为由解除合同，要求原弓公司返还已付租金154604元并支付违约金。在双方协商不成情形下，原弓公司以周栋未支付2009年8月18日至2010年2月17日的租金，已构成违约为由，起诉要求解除合同，周栋支付欠付租金；周栋则提起反诉，明确双方租赁合同中警署条款约定事项已发生，按照合同约定，原弓公司已构成违约。故周栋请求法院确认双方租赁合同于2009 年1月12日解除，原弓公司返还多收租金1546044元，支付违约金500万元。

【审判】

上海市长宁区人民法院经审理认为: 依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。双方当事人在租赁合同中将警署所在地址的迁移列人违约条款，并因此赋予周栋解除合同的权利，但该约定已超出了双

方意志所能控制的范围，且双方对该条件的成就也均不存在恶意或过错，故该约定实质应为解除合同的条件，500万元应为解除合同后对周栋所受损失的补偿。鉴于该约定并非违约条款，周栋以此要求原弓公司支付违约金的请求不予支持。合同履行过程中，双方对上海市公安局长宁分局天山路派出所的施工情况进行了确认，合同解除条件已经成就。原弓公司于2009年1月14日收到周栋信函，由此可以确定周栋要求解除合同的意思表示已经到达原弓公司， 故双方所签订的租赁合同自该日即告解除。根据公平原则，因双方当事人意志以外的原因导致租赁合同目的无法实现而解除合同的，由此产生的损失亦应由双方当事人共同承担。对干周栋，其在承租房屋后已经进行施工，支付了相关费用，租赁合同的解除必将对其造成一定经济损失，原弓公司对此应予补偿。关于补偿的费用，应以实际发生的损失为限。虽然双方曾约定为500万元，但根据审价报告，同时考虑到周栋已经及时停止施工，避免损失进一步扩大等因素，法院确定为1845556元。对干原弓公司，因合同解除后，双方未能对房屋进行交接，由此产生租金及物业管理费的损失。鉴于原弓公司于2010年2月11日收回房屋，故周栋应支付2009 年1月15日起截至2010年2月11日止的房屋使用费及相应物业管理费。由干双方对合

同是否解除、责任如何确定等问题存在争议，且涉及评估需要，故房屋至评估完成后方能进行交接。鉴于以上因素，法院酌情确定周栋按照每月5万元的标准支付房屋使用费，按照每月4500元的标准支付物业管理费。原弓公司主张周栋违约， 要求其支付免租期及租赁合同解除之后的物业管理费缺乏依据，不予支持。据此

，判决: 确认原弓公司与周栋签订的上海市房屋租赁合同干2 0 09 年1 月14 日解除；周栋支付原弓公司2009 年1月1 5 日起至2010年2月11日止的房屋使用费人民币646667元、物业管理费人民币58200元；原弓公司返还周栋租金人民币154 6044元；原弓公司补偿周栋经济损失人民币1845556元。

宣判后，原弓公司不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。诉称: 警署条款具有规避法律的目的，损害了社会的公共利益，应当被认定无效；警署搬迁至承租房屋附近并非原弓公司所能控制，应属不可抗力或者情势变更，原弓公司并未从事任何违约行为，故无需承担法律责任；退一步分析，原弓公司即使需承担补偿责任，也应当与承租人一起分担损失，原审法院通过审价确定承租人对承租房屋的装修价值为1845556元，并要求出租人承担上述全部款项，显然违背了不可抗力或者情势变更所确定的责任分担原则。故原弓公司请求撤销原审判决，改判为周栋按照合同约定标准支付自2009 年1月15日起至2010年2月11 日止的房屋使用费及物业管理费；原弓公司对周栋已支付的租金不予返还，亦无需对周栋承担装修损失的补偿责任。上海市第一中级人民法院经审理认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决: 驳回上诉，维持原判。

【评析】

一、警署条款的法律效力认定: 无效抑或有效

就租赁合同中警署条款的法律效力而言，存在两种不同观点。

观点一认为， 该警署条款应被认定为无效。承租人如从事餐饮、娱乐等合法经营，不会因警署搬迁至租赁房屋附近而受影响，除非承租人意欲从事非法活动，而非法经营行为本就为法律所禁。警署条款有规避法律之嫌，且损害了社会公共利益，应被认定为无效。

观点二认为，当事人约定警署条款可出于多种动机，但只要合同本身不归属于合同法第五十二条关于合同无效所列事项，就不能轻易认定其无效。本案中，警署条款系双方当事人的真实意思表示，并不违背法律、行政法规的强制性规定

，应被认定为合法有效。

根据合同法第五十二条规定，如合同以合法形式掩盖非法目的或者损害社会公共利益，则应被认定为无效。所谓以合法形式掩盖非法目的，是指当事人实施的行为在形式上是合法的，但在内容上和目的上是非法的。以合法形式掩盖非法目的的合同应具备如下构成要件: 1.合同具有合法的形式，即当事人实施的行为，从形式上分析，符合法律、法规的规定；2.合同掩盖了非法的目的，即当事人意在从事损害国家、社会、集体或者第三人的利益的行为；3.合同当事人之间存在通谋，即合同当事人明知其掩盖的真实目的与行为表象不一致， 却具有规避法律的故意，如合同当事人为逃避债务而将自己的财产通过赠与的方式移转于他人即为明证。本案中，当事人并未通过通谋，掩盖合同的真实目的——建立房屋租赁法律关系，警署条款也并未对此予以回避。从条款的目的分析，仅是承租人为更好实现经营目的而设置的权利保障条款，此与法律、法规并无违背。

合同法第五十二条第(四)项虽规定损害社会公共利益的合同无效，但并未对社会公共利益进行界定。从我国合同立法体现的尽可能使合同趋于有效、充分体现合同主体意思自由的立法精神和理念着手，法院对社会公共利益不能进行宽泛解释，而应采用限缩解释——法律的基本制度与准则、社会和经济生活的基本价值取向、基本道德标准等。如买卖军火、买卖枪支弹药、买卖毒品等交易行为，危害了国家和社会的稳定，可被认定为损害社会公共利益。如若合同所涉事项仅与一般道德风尚相关，就不能认定其违背社会公共利益。同时，只有合同本身约定内容违背社会公共利益才能被认定无效。本案中，警署条款不排除承租人欲在

承租房屋内从事娱乐、餐饮经营时附带进行灰色活动，因警署搬迁至附近而担心生意受到影响的考量，然而条款本身却与社会公共利益无关。如果承租人确实在承租房屋内从事了违法行为，自会受到相应的处罚，但这些违法行为本身与警

署条款并非同一事务。如若法院将警署条款认定为损害社会公共利益的无效合同条款，既无端扩大解释了社会公共利益的内涵，也混淆了条款本身与具体违法行为的界限。

因此，警署条款既不属于以合法形式掩盖非法目的，也不损害社会公共利益， 更不违背法律、行政法规的强制性规定，系合同双方的真实意思表示，应被认定为合法有效。

二、警署条款所步出租人法律责任探析: 对违约责任的解读

根据双方合同约定， 如警署搬迁至租赁房屋附近， 视为出租人违约，承租人可单方通知其解除合同，出租人则承担如下违约责任:1.若事实发生在租赁期第一年的，原弓公司支付周栋全部装修与设备费用500万元… … 。显然，根据租赁合同，如警署条款所涉事项发生，则出租人构成违约，应承担违约责任。然而，所谓违约责任，是指当事人不履行合同债务时，依法产生的法律责任。臀良据合同法第一百零七条之规定， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。可见，合同一方违反合同义务系其承担违约责任的前提。

从警署条款分析，双方确定了两项内容: 约定事项发生时出租人构成违约以及承租人行使约定解除权的条件成就。显然，对约定解除权而言，法律对其并无限制，完全由当事人自由约定，警署条款又被认定合法有效，故承租人可据此行使合同解除权。对出租人是否构成违约而言，法律对此却有着明确限定，即合同当事人只有违反合同义务才应承担违约责任。本案出租人已将符合约定的房屋交付给承租人，切实履行了合同义务；在合同履行过程中，出租人也并未违背其应承担的合同义务。因此，即使警署条款约定，警署搬迁至承租房屋附近，出租人构成违约，但该约定与当事人承担违约责任的法律旨趣相悖，故法院不能以此认定出租人构成违约。

所谓严格责任，是指不论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务给对方当事人造成了损害，就应当承担合同责任。合同法第一百零七条即系确定合同当事人承担严格责任的条款，其规定:“ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采用补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见当事人承担严格责任仍以其违背合同义务为前提， 仅是不考虑其主观过错而已。

合同法第一百二十一条亦是确定当事人承担严格责任的条款，其规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。然而，该条款并非

系对上述前提的否定，其只是进一步确定了合同责任的相对性规则。根据该规则，在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍然应当向债权人承担违

约责任。如上所述，警署搬迁至租赁房屋附近并未导致出租人违反合同义务，故法院亦不能以出租人应承担严格责任为由认定其构成违约。

三、警署条款所步事项定性:是否属于不可杭力或者情势变更

本案双方当事人在租赁合同中约定警署条款，表明在合同签订前已存在某种预判，即警署可能搬迁至租赁房屋附近。显然，上述事项并非当事人在签订合同以及履行合同过程中不可预见的现象，即使出租人对此无法予以控制，此也不能被认定为不可抗力或者情势变更，而应归属于市场交易风险。既然出租人在签订合同时对该风险的发生已存在认知，且自愿承担合同被解除以及支付相应款项的责任，就不能以不可抗力或者情势变更为由主张合同被解除后其与承租人分担该风险导致的法律责任。

四、出租人支付承租人相关费用的法律性质: 出租人自负风险基础上承担的损失补偿责任

如上所述，出租人并未构成违约，故承租人要求出租人按约承担50 万元违约责任缺乏法律依据；出租人自愿承担合同被解除的交易风险，其无权就承租人的损失与承租人分担，应向承租人支付全部补偿款。从本案分析，承租人的损失即为其因装饰装修房屋所产生的费用。就装饰装修而言，其构成对租赁房屋的添附，根据添附的法律规则，应由出租人取得添附物的所有权，并对承租人的损失予以补偿。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第1 条第(4 )项则规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案确因不可归责于双方的事由导致租赁合同被解除，但如若由出租人和承租人分担装饰装修残值损失，显然将出租人自愿承担的风险责任部分移转于承租人，违背了双方当事人的意思自治；同时，承租人装修尚未完成，并未使用承租房屋，尚未产生装修残

值的问题，体现的系承租人因装修所花费的材料等相关费用，故出租人应对承租人支出的上述费用全部予以补偿。一审法院在委托鉴定机构对承租房屋的装修残值予以评估、对房屋现场的材料及外加工定制品费用进行核对及询价情形下， 确定承租人损失1845556元并判令出租人对此承担全部补偿责任，既保护了承租人的合法权益，也避免机械理解和适用双方合同约定可能导致的出租人过度补偿， 恰当实现了双方当事人的利益平衡。