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离婚纠纷中房屋权属的认定与分割

更新时间:2013/4/9 0:48:44  浏览次数:1964  来源:南京法院网
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作者:南京市中级人民法院民一庭

 

住房对于人民群众而言是一项非常重要的财产近年来人民法院审理离婚纠纷案件中房屋的分割问题日渐成为离婚纠纷当事人矛盾最为尖锐的焦点之一

问题的提出

案例一1998 12 徐某与房屋开发公司订立购房合同购买一处商品房30 日支付了全部购房款200130徐某与苗某登记结婚2001徐某为该商品房办理了所有权登记登记所有人为徐某200710苗某起诉离婚审理中苗某主张该商品房为其与徐某的共有财产徐某主张该商品房系其个人财产

案例二2000吴某与房屋开发公司订立购房合同购买一处商品房22 日支付首期购房款同日与银行订立抵押贷款合同约定吴某贷款22 万元用于支付购房款还款期限自2000日至2010302002吴某与李某登记结婚200214 吴某为该房屋办理了所有权登记登记所有人为吴某2008吴某起诉离婚吴某主张该房屋为其个人财产李某主张房屋为共有财产

案例三200130刘某与房屋开发公司订立购房合同购买一处商品房同日刘某支付了首期购房款并与银行订立抵押贷款合同约定刘某贷款10 万元用于支付购房款还款期限为2001 11 日至2016 10 2003 10 刘某与王某登记结婚2006刘某与王某为该房屋办理了所有权登记登记所有人为刘某和王某2007 王某起诉离婚刘某认为王某只对双方婚后共同偿还贷款的款项享有共有权王某主张其对于该房屋享有共有权

案例四200414王某与万某登记结婚同年10 20 双方与房屋开发公司订立购房合同购买一处商品房同日王某以其个人财产支付了首期购房款27万元双方另向他人借款54万元用于支付购房款2006 王某与万某为该房屋办理了所有权登记登记所有人为王某与万某王某于2008 月起诉离婚审理中双方均认可该房屋属夫妻共有财产但对于如何分割该房屋意见不一从上述案例可以看出房屋权属及分割涉及订立购房合同支付购房款物权登记等多个环节这个过程可能跨越结婚离婚继承等时间点涉及婚姻法物权法合同法等的基本原理法律对此问题的规定不够明确基于不同的理解审判实践中裁判尺度不一有必要对于这个问题进行系统梳理

不同视角下的矛盾结论与评价

离婚纠纷中分割房屋的前提为确定房屋是否属于共有财产因此在离婚纠纷中首先须确定争议房屋是夫妻共有财产抑或一方的个人财产关于这个问题在不同的思维进路下会得出不同的结论

不同的观点及理由

1. 登记时间决定论根据婚姻法17条规定除另有约定外夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产原则上归夫妻共同所有基于此这种观点认为如果房屋所有权登记在婚后则房屋属于夫妻二人共有即使夫妻中的一方没有被登记为房屋所有人但基于婚姻法17条的规定其也可以成为房屋共有人

2. 房款归属决定论取得房屋所有权一般需要支付对价购房款即取得房屋所有权所支付的对价从经济学的角度看货币或者房屋是财产的不同价值形态价值形态的改变不应改变财产的归属关系基于此这种观点认为确定谁能够成为房屋所有人必须考虑购房款归谁所有即房屋所有人是支付购房款的一方或双方

3. 合同主体决定论房屋所有权的取得自买卖双方订立购房合同开始从合同的角度来看合同的成立需经历要约———承诺的过程要约内容决定了合同的内容种观点认为未参与订立购房合同的一方在合同订立过程中没有发出要约没有表达过自己的意思不能成为合同主体因此不需承担合同义务但同样不能享有合同权利所以只有订立购房合同的买方才能成为房屋所有人

4. 物权登记决定论根据物权法除法律另有规定外不动产物权的设立变更转让和消灭经依法登记发生效力未经登记不发生效力基于此这种观点认为房屋所有人应当以登记为准即登记为一方所有即是个人财产登记为夫妻双方所有即是夫妻共有财产

对上述观点的评价

登记时间决定论的立论基点是婚后所得共有制,“婚后所得共有制的优点在于它基于男女平等的基本原则对保护妇女权益有很大的作用就我国目前大多数家庭的现状而言,‘男主外女主内仍是一种普遍的模式丈夫在外赚钱收入较高家务劳动较少妻子收入较少家务劳动较多承担着抚育子女赡养老人的大部分义务在这种情况下法律规定夫妻双方对婚后所得财产共同

所有对于保护那些由于从事家务而无收入或收入较低的妇女的民事权益保障婚姻家庭的稳定具有特殊的意义。”但是购房时间决定论同样受到婚后所得共有制固有缺陷的制约表现出平均主义的倾向对于财产价值形态可能发生转化这一客观情况考虑不足不能全面保护当事人的利益

房款归属决定论充分考虑了财产价值形态转化的情形一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化其价值取得始于婚前即所谓变不’,应当认定为一方的个人财产”。这一点而言这种观点是正确但是在现取得房屋所有权的过程还涉及订立合同等环节这个过当事人的真实意思如何也必须考虑的问题不能仅仅依购房款的归属定房屋的所有人

合同主体决定论依合同的原强调合同只能在特定主体产生效力观点注重对于当事人的内心真但是由于夫妻复杂身份关系和财产关系基于合同在特定当事人间产生的权利属范畴当事人不能仅凭合同取得作为物权的房屋所有权还必须经过物权登记在物权登记时可能基于当事人的意思导致登记物权人与合同当事人不一的情况以合同主体判断房屋所有人的观点依据不充分

物权登记决定论立足于物权法的公示原则强调物权的享有和物权的变动必须以可为感知的方式现于外物权示原则为物权法基本原则一的原因是由于物权属对具有排他性先性如果用一定的方法公示知悉物权享有和物权变动的情况可以物权公示原则的主要意义在于向宣示权利侧重点在于保护交易秩序如果将夫妻关系定义为”,夫妻外的关系暂且可以称之”,物权公示原则主要决的是范畴内的问题而现在要决的问题是夫妻间的权利争议会涉及物权变动或交易安全问题在这个范畴不能仅仅依登记定权利归属

可行的解决方法探讨

法律对于如何处理某纠纷明确而具体的规定可以直接适如果法律的规定较原则理解可能造成当事人间利益失衡则应当遵循基本法按照公平原则立法本意当事人间的利益关系

立法本意分

判断财产是属于夫妻共有的直接法律依据是婚姻法17条的规定财产是在婚姻关系存续期间所得婚姻关系存续期间始于双方于双方婚或夫妻一方或双方死亡无论论上实践对于婚姻关系存续期间的理解和认基本没有分现在需要决的是17条规定中的所得”。“所得从字理解是取得强调的是无到有房屋所有权登记如果在婚后作为物权的房屋所有权确系婚姻关系存续期间所得但是由于财产的价值形态可以发生变化不注意这一点就会使得一方的婚前个人财产特别是货币只要在婚后使用特别是购买其他财产),该财产就会转化为夫妻共有财产这既不利于商品的交易也与婚姻法的立法本意相悖因此确定某项财产是否属于婚后所得不应只看权利取得时间而应着重考查该财产的最初价值形态的取得时间购房款是为取得房屋而支付的对价换言之房屋是购房款价值形态的转化是购房款的另一种价值存在形式故判断房屋权归属的首要考虑因素是购房款的归属

购房款不可能自动转化为房屋必须通过购房款的权利人的自愿行为才能够实现转化。“法律行为是以意思表示为决定要素的行为法律事实”,购房合同就是使得购房款转化为房屋法律行为订立购房合同可以认为是买方表达了取得房屋所有权的意愿是取得房屋所有权的第一步因此考查合同当事人的真实意思也是确定房屋所有权归属所必须的

物权登记是取得房屋所有权的最后一个环节,“物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴”。此两点争议与本文主旨无直接关系笔者不打算在此作法学理论上的进一步讨论不过从物权登记的程序看首先必须基于当事人的登记申请申请当然是一种行为从物权登记的结果看虽然登记的过程中有公权力的介入登记机关的审查及在不动产登记簿上进行记载),但最终会产生私法上的效力因此笔者认为物权登记包含了当事人申请行为并对当事人的权利具有影响其中当事人的申请即是其意思的表示。“所谓登记意思表示指的是全部为不动产登记所必需的由当事人和登记机关所作的意思表示登记同样是一种法律行为而作为法律行为必须考量登记中的意思表示登记意思表示是不动产登记的必要前提条件只有当事人提登记申请登记机关同意登记时才能发生登记的结果故登记意思表示对登记的后果有当然的责任”。现实生因当事人的申请使得购房合同当事人的夫妻一方登记为房屋所有人的客观存在所以在确定房屋是否属于夫妻共有财产时物权登记也是必须考虑的因素之一

者认为纠纷应注意购房款归所有还应以购房合同的订立及房屋所有权登记情况判断当事人的真实意思确定房屋权属不同情况下确定房屋是否属于夫妻共有财产的决定因素不同

对不同情况的具

合上述案例纠纷由于订立购房合同的时间不同以及购房款支付不同方当事人对于房屋权属割问题有争议的形主要包括几夫妻一方于婚前订立购房合同以其个人财产支付了全部购房款但房屋所有权登记在婚后夫妻一方于婚后订立购房合同以其个人财产支付了全部购房款夫妻一方于婚前订立购房合同以其个人财产支付了部分购房款婚后夫妻方用共有财产还了部分夫妻一方或双方于婚后订立购房合同其中一方用其个人财产支付部分购房款夫妻方用共有财产还了部分下逐一进行分

1. 夫妻一方于婚前订立购房合同以其个人财产支付了全部购房款但房屋所有权登记在婚后其一果房屋登记在出资一方的名下从房屋价值来源全是由一方的购房款转化而订立购房合同时不具有夫妻身份关系而言不会有与另一方共同购房的意思结合房屋所有权登记情况更加说明了其自一人为房屋所有人的意愿因此房屋应属其个人财产由于在所有权登记中存在另一个意思表示果房屋所有人登记为未签约未出资一方于购房人的意愿在法律上如何其意思由于购房人此时与另一方已经具有夫妻身份关系证据证明其愿对于房屋的一权利让渡给另一方的情况下应理为购房人愿与对方一同为房屋所有人即房屋应为夫妻方共有财产果房屋所有人登记为夫妻也是于购房人的意愿在法律上应理为其愿的权利让渡部分另一方此时房屋应为夫妻人的共有财产

2. 夫妻一方于婚后订立购房合同以其个人财产支付了全部购房款此种情况下合同订立时已经具有夫妻身份关系从合同虽然只有一方表达了购房意思但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思的确非常难以判断但从价值来源分析房屋完全由一方的个人财产转化而来故基于与前述第一种情况相同的理

如果房屋所有人登记为购房一方房屋应属其个人财产如果房屋所有人登记为另一方或夫妻双方房屋属夫妻共有财产

3. 夫妻一方于婚前订立购房合同且以其个人财产支付了部分购房款并办理贷款婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款但房屋所有权登记在婚后

房屋所有人登记为购房一方此种情况下从购房合同的角度看是一方个人表示购房意思虽然其原有个人财产不足以支付购房款但其以个人名义向银行贷款从法律关系上看仍是购房一方以个人财产支付了全部购房款其在婚前已经履行了支付购房款的义务房屋出售人亦获得了全部售房款之后的债权债务关系主要存在于购房一方与发放贷款的银行之间因此基于与前

述相同的理由如果房屋所有人登记为购房一方房屋应属其个人财产确定了房屋属购房一方的个人财产的前提下还需要解决婚后用夫妻财产偿还贷款的问题如前所述购房款是获得房屋所有权应当支付的对价购房一方虽支付

了全部购房款但之后有义务向银行偿还贷款房屋是其个人财产对银行的债务也应是其个人债务夫妻另一方虽没有支付购房款但在婚后参与了偿还贷款这是其本不需承担的义务因此婚后用共有财产偿还的贷款应认为在夫妻间形成债的关系取得房屋所有权的一方应对另一方给予补偿接下来的问题是取得房屋所有权的一方给予另一方补偿的数额是否应考虑房价上涨因素从经济学的原理分析财产升值的利益由产权人享有但财产贬值的风险也应由产权人承担从所有权法理分析原物所生孳息归原物所有人所有但原物被损毁灭失的后果也应由原物所有人负担从债法原理分析债是特定主体之间以请求给付为内容的法律关系给付的标的应当是一定的无论从哪个角度分析取得房屋所有权一方给予另一方补偿的数额均不能因房价上涨而增多再从相反的角度理解如果补偿的数额应因房价上涨而增多那么在房价下的情况下补偿的数额也应当随降低论无是不能成立的以上是基于理论的分析但是社会现实情况来看在房价大幅快速上涨的条件取得房屋所有权的一方不能分享房价上涨来的利益会造当事理失加剧社会矛盾就目前而房价大幅小概率事件因此最高

关于此种情况下如何进行补偿的意前特定时期有其合理

房屋所有人登记为签订购房合同一方基于与前述相同的理由此种情况下房屋应属夫妻双方共有财产婚分割该房屋意一方用个人财产支付购房款的情考虑财产价值形态变化的客观事实给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋价款或抵扣应支付的房屋补偿款

房屋所有人登记为夫妻基于与前述相同的理由房屋应属夫妻双方共有财产婚分割该房屋意一方用个人财产支付购房款的情考虑财产价值形态变化的客观事实给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋价款或抵扣应支付的房屋补偿款

4. 夫妻一方于婚后订立购房合同以一方个人财产支付部分购房款也用共有财产偿还了部分贷款此种情况下如前所述从购房合同的角度难以判断购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思但是从偿还贷款来看往往是夫妻共同的意思此反购房应是出于双方共同的意思因此不论房屋所有人登记为签约一方还是夫妻双方房屋应属夫妻共有财产赧貂貂需要意的是婚分房屋应给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋价款或抵扣应支付的房屋补偿款

结语

合同主体购房款归属所有权登记登记登记权利人对确定房屋所有权归属影响的因素都可能是变量”,所以难以其之一为所有纠纷案件中房屋所有权认定的标将三者结更好立法平衡利益关系需要说明的一本文是基于夫妻双方对于财产归属未作明确约定的情况下的分析如果夫妻双方对于财产归属已经出了约定然应当按照其约定行认定

 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。