作者：南京市中级人民法院民一庭

住房对于人民群众而言是一项非常重要的财产，近年来，人民法院审理离婚纠纷案件中，房屋的分割问题日渐成为离婚纠纷当事人矛盾最为尖锐的焦点之一。

一、问题的提出

［案例一］ １９９８ 年２ 月１２ 日，徐某与房屋开发公司订立购房合同，购买一处商品房，于５ 月３０ 日支付了全部购房款。２００１年４月３０日，徐某与苗某登记结婚。２００１年９月，徐某为该商品房办理了所有权登记，登记所有人为徐某。２００７年１０月，苗某起诉离婚，审理中，苗某主张该商品房为其与徐某的共有财产， 徐某主张该商品房系其个人财产。

［案例二］ ２０００年４月２日，吴某与房屋开发公司订立购房合同， 购买一处商品房，４ 月２２ 日支付首期购房款，同日与银行订立抵押贷款合同，约定吴某贷款２２ 万元用于支付购房款，还款期限自２０００年５ 月１ 日至２０１０年４月３０日。２００２年２月１日， 吴某与李某登记结婚。２００２年５ 月１４ 日， 吴某为该房屋办理了所有权登记，登记所有人为吴某。２００８年３月，吴某起诉离婚，吴某主张该房屋为其个人财产，李某主张房屋为共有财产。

［案例三］２００１年３月３０日，刘某与房屋开发公司订立购房合同，购买一处商品房。同日，刘某支付了首期购房款，并与银行订立抵押贷款合同， 约定刘某贷款１０ 万元用于支付购房款， 还款期限为２００１ 年４ 月１１ 日至２０１６ 年４ 月１０ 日。２００３ 年１ 月１０ 日， 刘某与王某登记结婚。２００６年２月８日， 刘某与王某为该房屋办理了所有权登记， 登记所有人为刘某和王某。２００７ 年６ 月，王某起诉离婚， 刘某认为王某只对双方婚后共同偿还贷款的款项享有共有权， 王某主张其对于该房屋享有共有权。

［案例四］２００４年２月１４日， 王某与万某登记结婚。同年１０ 月２０ 日，双方与房屋开发公司订立购房合同，购买一处商品房。同日，王某以其个人财产支付了首期购房款２７万元。双方另向他人借款５４万元用于支付购房款。２００６ 年１ 月， 王某与万某为该房屋办理了所有权登记，登记所有人为王某与万某。王某于２００８ 年９ 月起诉离婚，审理中，双方均认可该房屋属夫妻共有财产，但对于如何分割该房屋意见不一。从上述案例可以看出， 房屋权属及分割涉及订立购房合同、支付购房款、物权登记等多个环节。这个过程可能跨越结婚、离婚、继承等时间点，涉及婚姻法、物权法、合同法等的基本原理。法律对此问题的规定不够明确。基于不同的理解，审判实践中裁判尺度不一，有必要对于这个问题进行系统梳理。

二、不同视角下的矛盾结论与评价

离婚纠纷中分割房屋的前提为确定房屋是否属于共有财产。因此，在离婚纠纷中首先须确定争议房屋是夫妻共有财产抑或一方的个人财产。关于这个问题，在不同的思维进路下，会得出不同的结论。

（一）不同的观点及理由

１． 登记时间决定论。根据《婚姻法》第１７条规定，除另有约定外，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，原则上归夫妻共同所有。基于此，这种观点认为，如果房屋所有权登记在婚后，则房屋属于夫妻二人共有。即使夫妻中的一方没有被登记为房屋所有人，但基于《婚姻法》第１７条的规定，其也可以成为房屋共有人。

２． 房款归属决定论。取得房屋所有权，一般需要支付对价，购房款即取得房屋所有权所支付的对价。从经济学的角度看，货币或者房屋是财产的不同价值形态，价值形态的改变不应改变财产的归属关系。基于此，这种观点认为， 确定谁能够成为房屋所有人必须考虑购房款归谁所有，即房屋所有人是支付购房款的一方或双方。

３． 合同主体决定论。房屋所有权的取得自买卖双方订立购房合同开始，从合同的角度来看。合同的成立需经历要约———承诺的过程，要约内容决定了合同的内容。这种观点认为， 未参与订立购房合同的一方在合同订立过程中没有发出要约，没有表达过自己的意思，不能成为合同主体，因此不需承担合同义务，但同样不能享有合同权利。所以， 只有订立购房合同的买方才能成为房屋所有人。

４． 物权登记决定论。根据《物权法》第９ 条，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。基于此，这种观点认为，房屋所有人应当以登记为准，即登记为一方所有即是个人财产， 登记为夫妻双方所有即是夫妻共有财产。

（二）对上述观点的评价

登记时间决定论的立论基点是婚后所得共有制，“婚后所得共有制的优点在于：它基于男女平等的基本原则，对保护妇女权益有很大的作用。就我国目前大多数家庭的现状而言，‘男主外，女主内’仍是一种普遍的模式。丈夫在外赚钱，收入较高，家务劳动较少，妻子收入较少，家务劳动较多，承担着抚育子女、赡养老人的大部分义务。在这种情况下， 法律规定夫妻双方对婚后所得财产共同

所有， 对于保护那些由于从事家务而无收入或收入较低的妇女的民事权益，保障婚姻家庭的稳定，具有特殊的意义。”但是，购房时间决定论同样受到婚后所得共有制固有缺陷的制约，表现出平均主义的倾向，对于财产价值形态可能发生转化这一客观情况考虑不足， 不能全面保护当事人的利益。

房款归属决定论充分考虑了财产价值形态转化的情形，即“一方用婚前个人积蓄在婚后购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓‘万变不离其宗’，故应当认定为一方的个人财产”。从这一点而言，这种观点是正确的。但是，在现实生活中，取得房屋所有权的过程还涉及订立合同等环节，这个过程中，当事人的真实意思如何也是必须考虑的问题， 故不能仅仅依购房款的归属确定房屋的所有人。

合同主体决定论依合同相对性的原理， 强调合同只能在特定主体之间存在并产生效力。此观点比较注重考察对于当事人的内心真意。但是，由于夫妻之间存在复杂的身份关系和财产关系， 且基于合同在特定当事人之间产生的权利属债权范畴， 当事人不能仅凭合同取得作为物权的房屋所有权，还必须经过物权登记，在物权登记时还可能基于当事人的意思导致登记物权人与合同当事人不一致的情况。因此，仅以合同主体判断房屋所有人的观点依据不充分。

物权登记决定论立足于物权法的公示原则， 强调物权的享有和物权的变动必须以可为他人感知的方式表现于外。物权公示原则成为物权法基本原则之一的原因是由于物权属对世权，具有排他性、优先性，如果不采用一定的方法公示， 他人难以知悉物权享有和物权变动的情况。可以说物权公示原则的主要意义在于向他人宣示权利，其侧重点在于保护交易秩序和安全。如果将夫妻之间关系定义为“私”，那么夫妻之外的关系暂且可以称之为“公”，物权公示原则主要解决的是“公”的范畴内的问题，而现在要解决的问题是夫妻之间的权利争议， 一般不会涉及物权变动或交易安全问题。在这个“私”的范畴内，不能仅仅依登记确定权利归属。

三、可行的解决方法探讨

法律对于如何处理某种纠纷有明确而具体的规定，自然可以直接适用。如果法律的规定比较原则，依文意理解可能造成当事人之间利益失衡，则应当遵循基本法理，按照公平原则，分析立法本意，以求平衡当事人之间的利益关系。

（一）立法本意分析

判断一项财产是否属于夫妻共有的直接法律依据是《婚姻法》第１７条的规定，即该财产是否在婚姻关系存续期间所得。婚姻关系存续期间始于双方结婚，终于双方离婚或夫妻一方或双方死亡，无论理论上还是实践中，对于婚姻关系存续期间的理解和认识基本没有分歧。因此，现在需要解决的是１７条规定中的“所得”。“所得”从字面理解是取得、获得之意，强调的是从无到有。房屋所有权登记如果在婚后， 作为物权的房屋所有权确系婚姻关系存续期间所得。但是，由于财产的价值形态可以发生变化，不注意这一点就会使得一方的婚前个人财产（特别是货币）只要在婚后使用（特别是购买其他财产），该财产就会转化为夫妻共有财产，这既不利于商品的交易也与《婚姻法》的立法本意相悖。因此，确定某项财产是否属于婚后所得不应只看权利取得时间， 而应着重考查该财产的最初价值形态的取得时间。购房款是为取得房屋而支付的对价，换言之，房屋是购房款价值形态的转化，是购房款的另一种价值存在形式， 故判断房屋权归属的首要考虑因素是购房款的归属。

购房款不可能自动转化为房屋， 必须通过购房款的权利人的自愿行为才能够实现转化。“法律行为是以意思表示为决定要素的行为法律事实”，购房合同就是使得购房款转化为房屋法律行为。订立购房合同可以认为是买方表达了取得房屋所有权的意愿， 是取得房屋所有权的第一步。因此，考查合同当事人的真实意思，也是确定房屋所有权归属所必须的。

物权登记是取得房屋所有权的最后一个环节，“物权登记的含义在我国法学界是颇有争议的， 这中间的分歧主要涉及到物权登记究竟是一种事实还是一种行为，究竟是属于公法范畴还是属于私法范畴”。此两点争议，与本文主旨无直接关系， 笔者不打算在此作法学理论上的进一步讨论。不过，从物权登记的程序看，首先必须基于当事人的登记申请，申请当然是一种行为。从物权登记的结果看，虽然登记的过程中有公权力的介入（登记机关的审查及在不动产登记簿上进行记载），但最终会产生私法上的效力。因此，笔者认为，物权登记包含了当事人申请行为，并对当事人的权利具有影响，其中当事人的申请即是其意思的表示。“所谓登记意思表示，指的是全部为不动产登记所必需的由当事人和登记机关所作的意思表示。登记同样是一种法律行为，而作为法律行为，必须考量登记中的意思表示。登记意思表示是不动产登记的必要前提条件。只有当事人提出登记申请，而且登记机关同意登记时，才能发生登记的结果。故登记意思表示对登记的后果负有当然的责任”。现实生活中，因当事人的申请使得非购房合同当事人的夫妻一方登记为房屋所有人的情形客观存在。所以，在确定房屋是否属于夫妻共有财产时，物权登记也是必须考虑的因素之一。

综上，笔者认为，离婚纠纷中，应注意购房款归谁所有，还应以购房合同的订立及房屋所有权登记情况，判断当事人的真实意思，确定房屋权属。不同情况下，确定房屋是否属于夫妻共有财产的决定性因素不同。

（二）对不同情况的具体分析

综合上述案例，离婚纠纷中，由于订立购房合同的时间不同以及购房款支付不同， 双方当事人对于房屋权属或分割问题有争议的情形主要包括几种： 夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后；夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款； 夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款，并办理贷款，婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款；夫妻一方或双方于婚后订立购房合同， 其中一方用其个人财产支付部分购房款，并办理贷款，夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款。以下逐一进行分析。

１． 夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款，但房屋所有权登记在婚后。其一，如果房屋登记在出资一方的名下，从房屋价值来源看，完全是由一方的购房款转化而来，且订立购房合同时，双方尚不具有夫妻身份关系， 一般而言不会有与另一方共同购房的意思，结合房屋所有权登记情况，更加说明了其自己一人成为房屋所有人的意愿。因此， 房屋应属其个人财产。其二，由于在所有权登记中，存在另一个意思表示。如果房屋所有人登记为未签约、未出资一方，且是出于购房人的意愿，在法律上如何理解其意思？由于购房人此时与另一方已经具有夫妻身份关系， 在没有明确证据证明其愿将自己对于房屋的一切权利让渡给另一方的情况下，应理解为购房人愿与对方一同成为房屋所有人， 即房屋应为夫妻双方共有财产。其三，如果房屋所有人登记为夫妻二人，也是出于购房人的意愿，在法律上应理解为其愿将自己的权利让渡部分给另一方， 此时房屋应为夫妻二人的共有财产。

２． 夫妻一方于婚后订立购房合同，且以其个人财产支付了全部购房款。此种情况下，合同订立时，双方已经具有夫妻身份关系，从合同来看，虽然只有一方表达了购房意思，但由于夫妻之间存在复杂的身份及财产关系，购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思，的确非常难以判断。但从价值来源分析，房屋完全由一方的个人财产转化而来， 故基于与前述第一种情况相同的理

由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产；如果房屋所有人登记为另一方或夫妻双方，房屋属夫妻共有财产。

３． 夫妻一方于婚前订立购房合同，且以其个人财产支付了部分购房款并办理贷款， 婚后夫妻双方用共有财产偿还了部分贷款，但房屋所有权登记在婚后。

（１）房屋所有人登记为购房一方。此种情况下，从购房合同的角度看，是一方个人表示购房意思，虽然其原有个人财产不足以支付购房款， 但其以个人名义向银行贷款，从法律关系上看，仍是购房一方以个人财产支付了全部购房款，其在婚前已经履行了支付购房款的义务，房屋出售人亦获得了全部售房款， 之后的债权债务关系主要存在于购房一方与发放贷款的银行之间。因此，基于与前

述相同的理由，如果房屋所有人登记为购房一方，房屋应属其个人财产。确定了房屋属购房一方的个人财产的前提下， 还需要解决婚后用夫妻财产偿还贷款的问题。如前所述，购房款是获得房屋所有权应当支付的对价， 购房一方虽支付

了全部购房款，但之后有义务向银行偿还贷款，房屋是其个人财产，对银行的债务也应是其个人债务。夫妻另一方虽没有支付购房款，但在婚后参与了偿还贷款，这是其本不需承担的义务。因此，婚后用共有财产偿还的贷款应认为在夫妻间形成债的关系， 取得房屋所有权的一方应对另一方给予补偿。接下来的问题是， 取得房屋所有权的一方给予另一方补偿的数额是否应考虑房价上涨因素。从经济学的原理分析，财产升值的利益由产权人享有，但财产贬值的风险也应由产权人承担；从所有权法理分析，原物所生孳息归原物所有人所有，但原物被损毁、灭失的后果也应由原物所有人负担；从债法原理分析，债是特定主体之间以请求给付为内容的法律关系，给付的标的应当是一定的。无论从哪个角度分析， 取得房屋所有权一方给予另一方补偿的数额均不能因房价上涨而增多。再从相反的角度理解，如果补偿的数额应当因房价上涨而增多，那么，在房价下跌的情况下，补偿的数额也应当随之降低，这样的结论无疑是不能成立的。以上是基于理论的分析，但是，从社会现实情况来看，在房价大幅、快速上涨的条件下，未取得房屋所有权的一方不能分享到房价上涨带来的利益，会造成当事人心理失衡，可能加剧社会矛盾。此外，就目前而言，房价大幅下跌是小概率事件。因此，最高人民

法院关于此种情况下如何进行补偿的意见，在当前特定时期有其合理性。

（２）房屋所有人登记为未签订购房合同一方。基于与前述相同的理由，此种情况下，房屋应属夫妻双方共有财产。离婚分割该房屋时，应注意一方用个人财产支付购房款的情节，考虑财产价值形态变化的客观事实，给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。

（３）房屋所有人登记为夫妻二人。基于与前述相同的理由，房屋应属夫妻双方共有财产。离婚分割该房屋时，应注意一方用个人财产支付购房款的情节， 考虑财产价值形态变化的客观事实， 给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。

４． 夫妻一方于婚后订立购房合同，以一方个人财产支付部分购房款，也用共有财产偿还了部分贷款。此种情况下，如前所述，从购房合同的角度难以判断购房究竟是签约一方的个人意思还是双方共同的意思。但是从偿还贷款来看，往往是夫妻共同的意思，依此反推，购房应是出于双方共同的意思。因此，不论房屋所有人登记为签约一方还是夫妻双方，房屋应属夫妻共有财产。同赧貂貂样需要注意的是，离婚分割房屋时，应给以个人财产支付部分购房款的一方适当多分房屋折价款或抵扣应支付的房屋补偿款。

四、结语

合同主体、购房款归属、所有权登记（登记时间和登记权利人）都对确定房屋所有权归属具有影响，这三方面的因素都可能是“变量”，所以很难以其中之一作为所有离婚纠纷案件中房屋所有权认定的标准， 只有将三者结合，可能更好体现立法本意，平衡利益关系。另外，需要说明的一点是， 本文是基于夫妻双方对于财产归属未作明确约定的情况下的分析， 如果夫妻双方对于财产归属已经作出了约定，自然应当按照其约定进行认定。