作者：周建中

         租赁合同涉及的问题广，法律风险点多，在代理过多起商业地产租赁因租金支付、物业服务、管理、续租、腾退等问题产生的纠纷之后，越发觉得针对当事人的特定 需求和房屋状况起草一份高质量的房屋租赁合同并非易事。防范法律风险需要娴熟的业务技能，缜密的思维，丰富的经验，还需要对相关背景材料的分析研究。近期 在整理文件时，发现了这份自己在做实习律师期间起草的商铺租赁合同，这份合同是参考了很多租赁合同范本后逐字逐句写出来的，属于原创作品。当时还没有《最 高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷的司法解释》，也缺乏相关实务经验做支撑，现在来看，该合同实用性方面仍存在某些不足之处。不过，从形式上看，该合同考 虑的问题较为全面，仍具有参考价值。以下是合同原文，仅供学习交流使用。


                                                                                                           商铺租赁合同

出租方(甲方)：
承租方(乙方)：

 
        根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，就乙方承租甲方所拥有的商铺事宜，订立本合同。


一、租赁标的物
1.1甲方出租给乙方的商铺的主要情况如下：
座 落： 市 区 路 号 室(以下简称该房屋)。
建筑面积： 平方米。
土地用途： 。
结 构： 。
楼 层：本房屋所在建筑共 层，本房屋位于第 层，有/无电梯。
装修情况： 。（相关物品见附件清单）。
该房屋的房产证及平面图复印件见本合同附件(一)。
甲方已向乙方出示原件，乙方确认复印件与原件一致。
房地产权证证书编号： 。
1.2甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系，甲方向乙方保证该房屋未设定抵押。
1.3本房屋的产权共有人包括： 。甲方保证所有产权共有人均同意将该房屋出租给乙方使用，并与甲方共同在本合同上签字确认，出租的房屋没有权属纠纷。如产权共有人以授权的方式委托甲方签字，甲方保证授权委托书真实有效，并承担相应的法律责任。
1.4 该房屋的公用或合用部位的使用范围、条件和要求；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由 甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中加以列明。甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。

二、租赁用途
2.1乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方办公营业使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。
2.2乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。

三、交付日期和租赁期限
3.1甲乙双方约定，甲方于 年 月 日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自 年 月 日起至 年 月 日止。
其中 年 月 日至 年 月 日期间的时间，甲方同意该段时间做为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期。乙方同意为该段装修时间向甲方补偿人民币 元。
3.2 租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前 个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据当时的实际情况另行协商确定。

四、租金、支付期限和方式
4.1甲、乙双方约定，该房屋每月租金总计为人民币 元
(大写： 万 仟 佰 拾 元 角整)。
该 房屋租金 年内不变，自 年 月 日起，双方同意对租金标准进行调整，具体细节由双方根据当时的具体情况协商确定，双方同意租金调整幅度在 （ ）%范围之内。租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。
4.2 甲乙双方约定选择如下第 种租金支付期限：
(1) 乙方应于每年 月 日前向甲方支付租金；
(2) 乙方应于每月 日前向甲方支付租金；
(3) 乙方应将租金分 期向甲方支付，付款期限及金额为：
第一期：租金为 ，付款时间为 年 月 日。
第二期：租金为 ，付款时间为 年 月 日。
第三期：租金为 ，付款时间为 年 月 日。
4.3乙方支付租金的方式： 。
4.4甲方收到乙方所交的房租后，应在 日内向乙方提供正式的租赁费发票。

五、保证金和其他费用
5.1甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为 个月的租金，即人民币 元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。
5.2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用，以及房屋和设备日常维修由乙方负责；物业管理费由乙方承担，且由乙方自行向物业管理公司缴纳；设备、房屋维修、其他有关费用，由甲方承担。
房屋日常费用指房屋日常发生的小的损坏所造成的维修费用，包括灯、门、水电、燃气设施以及其他属于甲方的设施。房屋出现大的、非乙方使用所造成的损坏所造成的维修费用，由甲方承担，包括墙体裂缝、基础下沉、房屋漏雨渗水等。
5.3 双方同意由乙方负责办理本房屋的意外商业保险事宜，并承担保险费用，保险受益人为甲乙双方。保险范围包括：甲方拥有产权的本房屋、设施、家具和电器；乙方 拥有的家具电器设备。若因发生意外情况如火灾等造成双方的财产损失，由双方共同向保险公司索赔。所获赔偿金按照所保险合同中所保险的内容由双方分享。

六、房屋的维修和使用
6.1租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前 日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该房屋的影响。
6.2 租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的 日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；属于甲方维修范围需要进行大修时，若因维修工作对乙方的营业造成较大和较长时间的影响，甚 至导致乙方完全无法营业，甲方同意在乙方受影响期间适当减少或免除乙方的租金，具体减免比例由双方根据影响时间和影响程度协商确定。市政工程、道路和设施 维修或公共部分维修所造成的影响不属于此范围，但双方同意根据实际情况通过协商的方式妥善解决。
6.3租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
6.4除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备及其维修责任由乙方负责。
6.5 乙方保证按本合同规定合法使用该房屋，不擅自改变使用性质，不在该房屋内存放危险物品。
6.6 乙方保证不违反城市规划及城市管理规定，擅自搭建广告牌。乙方如需申请作标牌、标识或广告灯箱，应以书面方式向甲方提出。乙方未经甲方书面同意，不得在租赁房屋以外的任何部位竖立任何文字、图案等标识或广告等宣传物品。
6.7乙方保证按照国家的有关规定合法经营，不在本房屋内从事任何违法活动，严格遵守安全、消防以及卫生等相关规定。

七、房屋的返还
7.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后 日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋的占用费。
7.2乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
7.3属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走。由乙方增加的装修（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内状况等装修）乙方不得拆除，甲方不负责补偿相应费用，但双方根据当时的实际情况协商处理的除外。

八、转租、转让和交换
8.1乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。
8.2乙方转租该房屋，应按规定与受租方订立书面的转租合同。并按规定由甲方（或甲方委托乙方）向房地产交易中心办理登记备案。
8.3在租赁期内，乙方将该房屋转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。
8.4租赁期间，甲方如需出售该房屋，应提前 个月书面通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。乙方不予购买的，甲方出售本房屋给第三人后，本合同继续有效。
8.5租赁期间，甲方如需抵押该房屋，应当书面告知乙方，并向乙方承诺在该房屋抵押后当事人协议以折价、变卖方式处分该房屋前 日，书面征询乙方购买该房屋的意见，并且处分该房屋应按照国家的有关规定办理。
 
九、合同的备案
9.1本合同生效后的 日内，由甲方负责按规定向房地产交易中心办理登记备案，领取房屋租赁登记备案证明，并向乙方提供备案证明的复印件；本合同经登记备案后，凡变更、终止本合同的，由甲方负责在本合同变更终止之日起的 日内，向原登记机构办理变更、终止登记备案手续。
9.2甲方应按照有关规定，在完成合同备案后的 个工作日内负责与当地公安派出所签定治安责任保证书。乙方应全力协助办理好相关事宜。甲方也可以出具委托书，委托乙方办理相关事宜。

十、合同的解除
10.1甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：
(1) 该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；
(2) 该房屋因社会公共利益被依法征用的；
(3) 该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；
(4) 乙方为自然人的情况下，如在租赁期内由于乙方发生人身意外事故导致死亡，乙方的法定继承人可以要求继续履行本合同，也可以要求解除本合同而不必承担违约责任。
(5) 该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；
10.2有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的 倍支付违约金；造成损失的，如支付的违约金不足弥补对方损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：
(1) 甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后 日内仍未交付，或者甲方交付的房屋存在缺陷，在约定期限仍不能修复的；
(2) 甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或者甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；
(3) 在租赁期间房屋发生权属纠纷而导致合同无法继续履行的；
(4) 乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；
(5) 因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；
(6) 乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；
(7) 乙方逾期不支付租金累计超过 日的；
(8) 乙方在本房屋内从事违法活动的；

十一、违约责任
11.1甲方交付该房屋时存在缺陷的，乙方有权拒绝接收，甲方应当自合同约定交付之日起的 日内进行修复，并减少相应租金。
11.2因在签订本合同之前，甲方未告知乙方该房屋已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应承担相应责任，并支付 个月的租金作为赔偿。
11.3因甲方未办理房屋租赁登记备案或变更、终止登记备案的，所引起的法律纠纷，由甲方承担一切责任。
11.4租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。
11.5租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付 个月的租金做为赔偿。
11.6乙方逾期支付租金的，逾期一日，应当按照日租金的 支付滞纳金。
11.7乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方有权要求乙方恢复房屋原状并赔偿相应损失，不能恢复原状的，应支付 个月租金作为赔偿。
11.8如因乙方不遵守安全、消防以及卫生等相关规定等原因，导致该房屋及附属设施受损，或者其他事故，乙方承担全部责任，并赔偿甲方全部损失。
11.9租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付 个月的资金做为赔偿。
11.10本合同中乙方应向甲方支付的所有款项，甲方有权从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分由乙方另行支付。

十二、不可抗力
12.1甲乙双方的任何一方由于地震等自然灾害，政府行为等社会原因，或其他不可抗力原因不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，在取得有关主管机关证明以后，允许延期履行、部分履行或者不履行合同，并根据情况可部分或全部免予承担违约责任。
12.2若因政府调整规划等原因发生房屋拆迁，双方同意按照政府有关拆迁的规定协商处理相关事宜。

十三、通知
13.1与本合同相关的全部通知和双方的文件往来，必须用书面形式。甲乙双方确认的通讯情况如下：
甲方：（住址、电话、传真、邮编、联系人）
乙方：（住址、电话、传真、邮编、联系人）
13.2甲乙双方在本合同中所注明的通讯地址，为双方履行有关通知、协助等义务之唯一地址，向该地址邮寄信函即视为通知对方。一方通讯情况发生变更的，应自变更之日起 （ ）日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。

十四、争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第 种方式解决：
(1) 提交 仲裁委员会仲裁；
(2) 依法向人民法院起诉；

十五、法律的适用
本合同所涉及的一切相关事宜均适用中华人民共和国法律。

十六、合同的生效及其他
16.1本合同自双方签字和盖章之日起生效。
16.2本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。
16.3本合同连同附件一式五份，甲、乙双方各持两份， 房地产交易中心一份。

 

 


出租方(甲方)： 承租方(乙方)：

（盖章） （盖章）

地址： 地址：
法定代表人： 法定代表人：
身份证号码： 身份证号码：
邮编： 邮编：
电话： 电话：

 

传真： 传真：
委托代理人： 委托代理人：
身份证号码： 身份证号码：
签约日期： 签约日期：
签约地点： 签约地点：

 

 

产权共有人（签字）：

 


附件一：该房屋的房地产证及平面图复印件
(粘贴处) (骑缝章加盖处)

附件二：该房屋合用部位的使用范围、条件和要求
(粘贴处) (骑缝章加盖处)

附件三：现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的约定
(粘贴处) (骑缝章加盖处)