作者：周建中

由于不“限购”、不“限贷”，商业地产在当前严厉的楼市调控中异军突起。许多商业地产在对外宣传、营销时多会使用“酒店式公寓”、“LOFT”、“商住两用”等含有暗示住宅居住功能的词汇，并以此为卖点。这些动作或多或少跟“商改住”有关系。

商改住项目最大的优势就是总价低，且不受限购的影响。但是，这类项目存在较大的法律风险，各地政府纷纷针对商改住出台了“禁令”。事实上，我国《土地管理法》等法律早就明确规定，不得擅自改变土地用途，改变土地用途应当经相关主管部门同意，并履行法定手续，否则将承担行政及民事上的法律责任。

很多精装修商业项目，为了顺利将商业项目变成住宅，开发商首先按照规划交付毛坯房，按照相关政策的规定不设立厨房、卫生间，以便通过验收，避免擅自变更规划产生的风险。通过验收后，再以各种形式与购房者签订装修合同，把厨房和卫生间做出来（之前预留了上下水），此时就相当于购房者自己私自更改房屋规划，而与开发商无关了。这实际上是开房商“巧妙”地将私改规划的风险在一定程度上转嫁给了购房者。

各地虽然针对商改住行为发布了各式禁令，对部分开发商还进行了约谈，但商改住项目仍然大行其道。究其原因，首先，法律法规不健全，给投机者留下了“打擦边球”的机会；其次，监督和处罚力度不够，当前商改住项目如雨后春笋，受到惩治者寥寥无几；再次，缺乏整改的动力，商改住项目既可以让开发商赚钱，又能满足部分购房群体的需求，还能给地方政府带来财政收入，在当前严厉的楼市调控背景下，地方政府难免会变相纵容。

应当针对商改住行为制定全国性的政策，同时，有关部门应当加强监管，及时地严肃查处违规行为，以维护房地产市场的正常秩序。

对消费者的提醒

商改住物业虽总价低，不“限购”、不“限贷”，但也有很多明显的缺点，除了上面提到的法律风险外，消费者还应当认识到：商业用地的使用年限只有40年，远低于住宅用地的使用年限70年；商用物业有续期的风险，《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。”目前还没有法律对非住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题做出规定；因商用物业不是按照住宅设计，物业户型单一，居住功能差，水电、物业费都比住宅要贵很多，使用成本高，而且得房率低，目前多数酒店式公寓得房率都不到70%；在房产转让方面会支付更高的转让成本，商用物业契税为房价的3%，而普通住宅仅1.5%，同时，商用物业的个人所得税、营业税也要比住宅高出一倍左右，有时还可能碰到产权纠纷。