房产开发

您当前所在位置: 首页 > 建筑房地产 >  房产开发 > 投资融资  > 案例集锦 > 正文

吉林东润房产与吉林佳垒房地集团等合资、合作开发房地产合同纠纷案

更新时间:2014/10/26 11:28:45  浏览次数:1171  来源:最高人民法院
分享到:

 

吉林省东润房地产开发有限公司与吉林佳垒房地集团有限公司、第三人大商股份有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

【裁判摘要】双方当事人在签订合同后、履行合同过程中,因情况变化,又签订多份补充协议修改原合同约定的,只要补充协议是当事人的真实意思表示,协议内容符合法律规定,均应认定为有效。当事人对多份补充协议的履行内容存在争议的,应根据协议之间的内在联系,以及协议中约定的权利义务分配的完整性,并结合补充协议签订和成立的时间顺序,根据民法的公平和诚实信用原则,确定协议的最终履行内容。

 

最高人民法院民事判决书

2010)民一终字第109

 

  上诉人(原审被告):吉林佳垒房地集团有限公司(原延吉佳垒房地产开发有限公司)。

  法定代表人:刘旭,该公司董事长。

  被上诉人(原审原告):吉林省东润房地产开发有限公司。

  法定代表人:王丽娜,该公司董事长。

  原审第三人:大商股份有限公司。

  法定代表人:牛钢,该公司董事长。

  上诉人吉林佳垒房地集团有限公司(以下简称佳垒公司)与被上诉人吉林省东润房地产开发有限公司(以下简称东润公司)、原审第三人大商股份有限公司(以下简称大商公司)合资、合作开发房地产合同纠纷一案,吉林省高级人民法院于2010810作出(2009)吉民一初字第1号民事判决。佳垒公司不服该判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011321对本案当事人进行了询问,佳垒公司、东润公司的委托代理人、大商公司的委托代理人加了询问。本案现已审理终结。

  一审法院经审理查明:2005420,东润公司与佳垒公司签订《合作意向书》,双方达成利用佳垒公司现有的开发用地,合作开发建设大型商场的意向。

  20051216,东润公司与佳垒公司就合作开发事宜签订《联合开发协议》约定,项目名称:东佳购物中心,位于延吉市进学街区。其四至范围为:东至延吉市进学小学、南至解放路、西至华侨花卉市场、北至人民路。规划用地面积约2万平方米,土地批准书确定的占地面积为14690.23平方米(含进学小学操场地下一层占地面积);建筑层数为六层,地下二层,地上五层,局部七层,框架结构,总建筑面积约为57000平方米,最后以房产管理部门测绘的面积为准;用途为商务综合楼,即商业、仓储、写字楼等;联合开发项目的销售收入首先用于联合开发项目的建设资金直至工程完成,然后再用于补偿双方的成本投入;合作所获税后收益(包括经评估的资产)按东润公司占65%,佳垒公司占35%的比例分配。联合开发过程中,东润公司、佳垒公司以双方的名义办理了立项审批手续,取得了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》,组织施工并开展相应的销售等工作。

  20076月,东佳购物中心工程进度已到主体基本封顶时,双方经协商于2007628签订《协议书》,即6·28协议,终止了《联合开发协议》的履行,并对终止后各自的权利义务作出约定:一、甲(东润公司)乙(佳垒公司)双方同意自本协议生效之日起20051216双方签订的《联合开发协议》的效力即终止,双方的权利义务均应按本协议的约定履行。二、甲方权利义务。1.甲方自愿放弃对双方合作项目所持有的股份。2.甲方对该项目一层商场南侧解放路临街门市一层建筑面积655.07平方米,夹层建筑面积655.07平方米;佳垒状元府东侧后建独立九楼19层建筑面积3899.07平方米;商场内部西北角内铺建筑面积1000平方米房产拥有所有权,即享有占有、使用、收益和处分的权利。商场内部西北角内铺具体位置为:北至I-K轴以南(不含沃尔玛卸货区占用面积),南至I-EI-F轴沃尔玛主通道(I-F 轴线南移2.4处:)边线以北,东至I-6I-7轴沃尔玛主通道(I-6轴线东移3处)边线以西,西至I-2轴(不含楼梯间、货梯间及前室、自动扶梯防火区内、区域内主通道等面积)。以上建筑面积最终均以房产测绘的资料为准(含有公摊面积)。不再享有其他权利及责任。3.甲方对其所分得的上述房屋可自行转让或经营,其转让和经营的收益全部归甲方所有。4.甲方负责于200781日前与沃尔玛签订房屋租赁合同,但由于工程进度、设计、质量及国家政策变化等无法预料的因素造成沃尔玛延期签约,签约期可以顺延。5.甲方协助乙方进行后期招商工作,招商合同另行签订。6.如甲方原因未尽到合同第二条第4款所规定的义务,则甲方不享受本合同第二条规定的所有权利。三、乙方权利义务。1.乙方负责合同项目的后续工程的施工工程,甲乙双方共同对合作项目的工程质量负责(商场的土建部分),其房屋应达到国家规定的竣工验收标准。2.乙方须负责在工程竣工验收后180天内,为甲方办理其所分得的上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证,其费用按国家有关规定承担。3.乙方对合作开发的房屋(除甲方分得的房屋外)拥有所有权,即享有占有、使用、收益和处分的权利。4.乙方同意按如下还款计划将甲方投入的资金2100万元还给甲方,并存入甲方指定的账户。具体归还时间为:200771日前归还100万元;200781日前归还100万元;200791日前归还300万元;剩余款项在2007121日前一次性付清。5.在甲方所得物业范围内,本协议签订之日内已销售部分的房款(指已到账的款项,共9份销售合同,两份认购书),乙方承诺分三次返还给甲方,并存入甲方指定的账户。具体归还时间:2008130前支付给甲方上述房款的三分之一;2008230日前支付甲方上述房款的三分之一;2008330日前支付甲方上述房款的余款部分。6.本协议签订之日后,在甲方所得的物业范围内,已销售款未到账部分包括按揭贷款,到账后三日内存入甲方指定账户。7.在甲方所得物业范围内,售出部分已违约的业户,应根据甲方要求处理,如需退款乙方应筹集资金将销售款退还业户。乙方同意甲方以乙方名义销售甲方所分得的房屋,并协助甲方办理房屋销售、银行按揭、房屋产权等手续,由此产生的一切相关税金、银行保证金、手续费等各项费用由甲方负责,乙方应根据相关正规、合法票据,并根据票据从销售款中扣除。甲方出售房屋的款项,到账后三日内存入甲方指定账户。四、乙方承诺200811日前商场全部开业。如沃尔玛延期签约,商场开业日期顺延。协议中第三条第5款付款日期同时顺延。五、甲方对其所拥有的商场内铺,在经营管理上,须遵守商场有关统一经营管理的规定,依法交纳各项费用。甲方如转让房屋产权时,应提前一个月通知乙方,在同等条件下,乙方有优先购买权。六、本协议生效后,任何一方均不得擅自修改或提前解除本协议,一方要求修改或解除本协议时,应及时采用书面形式通知对方,经协商,另行签订补充协议。七、违约责任。甲、乙双方应按本协议约定履行各自义务,任何一方违反本协议约定,均应承担违约责任,违约方须向守约方支付违约金,违约金以违约金为基础按国家有关规定的上限执行,并向守约方赔偿由此而产生的一切经济损失。八、争议的解决方式。本协议在履行过程中,如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,任何一方均可向有管辖权的法院提起诉讼。九、由于地震、台风、战争以及政府政策变更等其他不可预见并对其发生和后果不能防止和避免的不可抗力事故,直接影响本协议的履行或者不能按约定的条件履行时,一方应立即将事故情况通知另一方,并在十五日内提供事故详情及本协议不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的证明及说明报告,双方互不承担责任。十、本协议如有未尽事项,须经双方共同协商,签订补充协议,补充协议与本协议不一致时,以补充协议为准。十一、本协议自双方法定代表人或授权代表人签字之日起生效。本协议生效前,双方所签署的所有协议即自行废止。

  6·28协议签订后,东润公司撤出了合作项目,佳垒公司自行负责项目的后续施工管理等工作。按照6·28协议的约定,佳垒公司应当在200771日前返还东润公司100万元,在同年81日前返还东润公司100万元,东润公司应当在同年81日前与沃尔玛公司签订租赁协议,但佳垒公司除在2007618返还东润公司100万元外,没有给付其他款项,东润公司也未能在81日前与沃尔玛公司签订房屋租赁合同。

  由于履行6·28协议过程中发生前述问题,东润公司、佳垒公司对进一步履行事宜于2007920达成《补充协议》,即9·20协议,主要约定,鉴于甲(东润公司)乙(佳垒公司)双方于2007628签订的《协议书》均系双方真实意思表示,合法有效。双方为了更好履行协议约定的义务,现就协议履行中出现的问题作如下补充约定:一、沃尔玛协议签订后三日内乙方向甲方支付100万元,一月后乙方向甲方支付300万元。剩余欠款沃尔玛协议签订后4个月内付清。二、乙方在用商业用房抵押贷款时,应按比例返还甲方款项,具体比例为:2000万元以内可不返还,2000万元以上按贷款额的1/4返还。并承诺甲方于贷款进账之日起三日内,返还应付甲方的款项。三、其余款项应在工程验收后,乙方用未抵押的商业用房,进行抵押贷款,并一次性付清。四、甲方承诺1020日前将沃尔玛协议签订完毕。乙方承诺在沃尔玛签约之日起5个月以内将占用甲方所有款项全部付清。如乙方不能按时返还所有款项,乙方应提供商场二层的产权作抵押。甲方可用抵押物进行贷款及融资,乙方负责还款及利息。五、在甲方未获得全部利益之前仍保留股东身份。六、本补充协议自双方法定代表人或授权代表签字之日起生效。

  9·20协议签订同日,王迎潮与刘旭签订《股份转让协议书》,王迎潮将其持有的延吉东佳优玛特购物广场有限公司65%股份转让给刘旭,转让价格为65万元。

  东润公司按9·20协议的约定,在2007930与佳垒公司共同和沃尔玛公司签订了《房屋租赁协议》,将东佳购物中心面积共计15855平方米的地上第一层的卸货区、地下一层和地下二层的商场租赁给沃尔玛公司,用于开设购物广场。租赁协议签订后,沃尔玛公司进场装璜施工。

  佳垒公司于2008826单方与大商公司签订《房屋租赁合同》,把东佳购物中心包含租赁给沃尔玛公司在内的面积为45601.76平方米,租赁给大商公司。对此,沃尔玛公司曾于200891012日、1124,三次至函佳垒公司和东润公司指出佳垒公司的违约行为,并要求继续履行《房屋租赁协议》。

  20081225,沃尔玛公司与佳垒公司、大商公司共同签订《协议书》。大商公司依约向沃尔玛公司支付补偿金500余万元后,沃尔玛公司退出,大商公司对东佳购物中心继续装修,并投入使用。

  另查明,6·28协议中约定分给东润公司的房屋中有9套已经售出,销售总价格为13144873元,佳垒公司同意分期给付东润公司售房款。

  东润公司分得房屋及卖出的情况是:1.商场内部西北角内铺1000平方米(具体位置为:北至I-K轴以南,不含沃尔玛卸货区占用面积,南至I-EI-F轴沃尔玛主通道I-F轴线南移2.4处边线以北,东至I-6I-7轴沃尔玛主通道I-6轴线东移3处边线以西,西至I-2轴,不含楼梯间、货梯间及前室、自动扶梯防火区内、区域内主通道等面积)。其中有面积151.5平方米(位置编号为1N-A261N-A0341N-B0621N-B61)的内铺已售出,余848.5平方米2.一层商场南侧解放路临街门市一层建筑面积655.07平方米,夹层建筑面积655.07平方米。其中面积分别为287.23平方米(位置编号为1M-061M-08lM-07lM-05lM-06)的一层门市和夹层门市剩余面积为417.84平方米,夹层剩余面积为417.84平方米

  9·20协议签订后,佳垒公司没有按约定在2008228日前返还东润公司投资款及应得的房屋销售款共计31344873元,也没有按照6·28协议履行应给付东润公司的房屋。

  东润公司向一审法院提起诉讼称,其与佳垒公司于20051226签订《联合开发协议》,合作开发建设东佳国际购物中心商务综合楼,并以双方名义办理了立项审批手续,取得了《建设用地规划许可证》、《建设用地批准证书》,联合竞拍取得项目土地使用权,东润公司引入施工队伍,先后投入多笔建设资金,使得工程建设得以顺利进行。20076月,东佳购物中心工程进度已到主体封顶时,正逢商业地产销售最红火的时候,佳垒公司提出单方进行开发建设,并以返还东润公司投资款和给付一部分房屋作为东润公司退出的补偿,双方经协商,于2007628签订6·28协议。其中第三条约定:佳垒公司应在2007121日前分期返还东润公司的投资款2100万元;第二条约定:东润公司应分得在建的房屋有:1.东佳购物中心南侧临街门市一层建筑面积655.07平方米2.佳垒状元府东侧后建独立九楼19层建筑面积为3899.07平方米3.东佳购物中心一层西北角内铺建筑面积1000平方米,由于东润公司分得的以上房屋有部分已对外销售,因此第三条第五款、第六款又约定佳垒公司将已售出的房屋以现金方式分期给付东润公司。根据佳垒公司提供的九份商品房买卖合同截止6·28协议签订时,已售出的房屋价款是13144873元。其余未销售房屋:(1)南侧建筑面积417.84平方米临街门市一层、建筑面积417.84平方米的夹层;(2)佳垒状元府东侧独立九楼建筑面积3899.07平方米19层;(3)东佳购物中心西北角建筑面积848.5平方米的内铺,佳垒公司负责为东润公司办理房产证和土地证。按照6·28协议第二条第四款的约定,东润公司退出联合开发后应履行的义务是于200781日前与沃尔玛公司签订房屋租赁合同。6·28协议签订后,针对6·28协议履行中出现的佳垒公司逾期返还投资款、迟延提交设计图纸导致与沃尔玛公司延期签约等情况,东润公司与佳垒公司于2007920达成了9·20协议,双方重新约定,东润公司在20071020日前能与沃尔玛公司签约,则佳垒公司在东润公司与沃尔玛公司签约后5个月内,返还占用东润公司的所有款项并履行全部义务。在东润公司的积极努力下,东润公司、佳垒公司共同与沃尔玛公司于2007930签订《房屋租赁协议》,至此东润公司如期履行完毕协议约定的义务。但至今佳垒公司除返还100万元投资款外,没有履行6·28协议和9·20协议约定的义务,既未清偿其他任何款项(投资款和售房款合计33144873元),也不向东润公司交付房屋,甚至单方私自解除了与沃尔玛公司签订的租赁协议,将东润公司应分得的内铺858.5平方米整体租赁给大商公司,大商公司已于20081226开业。另,佳垒公司未经东润公司许可于2009214日起使用了东润公司应分得的独立九楼的6-9层房屋。综上,东润公司多次催告佳垒公司履行协议、纠正违约行为,佳垒公司置之不理,无奈东润公司依法向法院提起告诉,请求:(一)确认6·28协议和9·20协议有效;(二)判令佳垒公司返还东润公司投资款2000万元,并支付违约金至投资款全部清偿之日(截止2009531违约金为2492014元);(三)判令佳垒公司返还东润公司应得房屋范围内已销售部分的房款13144873元并支付违约金至售房款全部清偿之日(截止2009531违约金为1654034元);(四)判令佳垒公司交付价值为61384620元(价值最终以评估价值为准)的东佳购物中心南侧建筑面积417.84平方米临街门市一层、建筑面积417.84平方米的夹层,佳垒状元府东侧独立九楼建筑面积3899.07平方米19层及东佳购物中心西北角建筑面积848.5平方米的内铺等房屋,协助东润公司办理相应房屋所有权证和土地使用权证,并支付违约金至房屋实际交付之日(截止2009531违约金为775.0332万元;),如前述房屋无法交付,判令佳垒公司给付对应价值的房屋价款,并支付违约金至价款全部给付之日;(五)判令佳垒公司返还出租东润公司所有的东佳购物中848.5平方米内铺已获得的租金593050元(按140/平方米/月标准计算至2009531,最终以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为准);(六)判令佳垒公司按实际使用时间向东润公司支付独立九楼69层、建筑面积为1732.92平方米房屋的租金303261元(按50/平方米/月标准计算至2009531,最终以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为准);(七)判令大商公司将使用东润公司所有的东佳购物中心848.5平方米内铺未支付的租金直接支付给东润公司(按140/平方米/月标准计算,最终以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准为准);(八)判令佳垒公司承担本案的全部诉讼费用。

  佳垒公司答辩称,(一)东润公司无权主张6·28协议第二条第23款项下的所有权利。因为根据6·28协议第二条第46款的约定,东润公司负责于200781日前,与沃尔玛公司签订房屋租赁协议,如未尽该项义务,则不再享有第二条约定的所有权利,该条款项下的房产和房产收益已归佳垒公司所有,故东润公司在诉状中的第456项请求,不应得到支持。(二)9·20协议第四条约定的“1020”仅是东润公司承诺继续履行与沃尔玛公司签约的时间限制,并非东润公司与沃尔玛公司签约日期顺延的意思表示。因为9·20协议前提条件是佳垒公司按照6·28协议的约定,将2100万元中的100万元按时支付给东润公司后,东润公司未能在200781日前与沃尔玛公司签订房屋租赁协议,而且佳垒公司在6·28协议前就已具备了与沃尔玛公司签约的条件。佳垒公司为防止东润公司未能招商引进沃尔玛公司给自己造成损失,根据《合同法》第6667条的规定,拒绝再履行返还义务。在东润公司已经丧失6·28协议第二条的全部权利和佳垒公司拒绝继续履行返还2000万款项义务的前提下,东润公司为不再受损失便找到佳垒公司承诺继续履行与沃尔玛公司签约的义务,并保证在1020日前完成与沃尔玛公司签约,于是双方签订9·20协议。(三)9·20协议第五条应为无效条款。理由是:东润公司为保护自身利益,今天已经通过诉讼的方式向佳垒公司主张权利,应视为东润公司最终应获得的利益已经得到保护。双方在签订9·20协议的当天另行签订了股份转让协议,东润公司的股东身份已经不存在,该条款为无效条款。(四)东润公司请求大商公司将东佳购物中心848.5平方米内铺未支付的租金直接支付给东润公司的请求没有事实和法律依据。理由是:根据6·28协议第二条的约定,因东润公司未能在200781日前与沃尔玛公司签订房屋租赁协议,其已经丧失了6·28协议中第二条约定的所有权利,该条款项下的房产和房产收益已经归佳垒公司所有,其中也包括848.5平方米的内铺。所以,佳垒公司将自己所有的内铺出租给大商公司是合法有效的。东润公司在已经丧失权利的情况下,再提出上述主张,是不应得到支持的。(五)东润公司的实际投资款为1695万元,双方在协议中约定投资款为2100万元有误。佳垒公司请求按照东润公司的实际投资款返还。同时,对于双方在合作过程中,东润公司向佳垒公司借贷的2846299元,佳垒公司请求根据《合同法》第99条的规定,在返还给东润公司的实际投资款中一并抵销。(六)因东润公司未能按时与沃尔玛公司签订房屋租赁协议,给佳垒公司造成了巨大损失。对此,佳垒公司保留对东润公司另行起诉的权利。

  大商公司述称,东润公司的诉求没有任何事实和法律依据,所陈述的事实大商公司不知情,也与大商公司无关。

  一审法院经审理认为,(一)本案中东润公司、佳垒公司所签订的6·28协议及9·20协议均是双方当事人真实意思表示,其内容亦不违反相关法律、法规的禁止性规定,不损害社会公共利益,故该两份协议合法有效,双方均应依约履行。(二)东润公司、佳垒公司双方所签订的9·20协议是在充分肯定6·28协议的基础上,对其部分内容所做的调整和变更。这一点从协议的名称、表述、内容均明显的表现出来。因此,9·20协议签订以后,6·28协议中未被变更部分对双方依然具有约束力。佳垒公司主张的在9·20协议签订以后,双方就不再履行6·28协议的抗辩意见,理由不够充分,不予支持。(三)东润公司在引进沃尔玛公司事项上不构成对佳垒公司的违约,佳垒公司应当依6·28协议的约定履行交付房屋的义务。东润公司在9·20协议约定时间内,将沃尔玛公司引进,并于2007930由东润公司、佳垒公司及沃尔玛公司共同签订《房屋租赁合同》。之后,沃尔玛公司依约进场装璜施工。20081225,佳垒公司与大商公司及沃尔玛公司签订《协议书》,由大商公司向沃尔玛公司支付500万元补偿金,沃尔玛公司退出租赁场地。在沃尔玛公司被引进,随后又退出的问题上,东润公司既未违约,又无过错。(四)佳垒公司应当依6·28协议和9·20协议的约定,向东润公司履行返还投资款本金的义务。同时,由于佳垒公司已经迟延履行该义务,还应当支付该投资款的利息。按照6·28协议和9·20协议的约定,佳垒公司应返还东润公司的投资款为2100万元,扣除佳垒公司已返还东润公司的100万元,佳垒公司尚应返还东润公司2000万元及利息。佳垒公司所提出的东润公司实际投资款是1695万元及在往来中佳垒公司曾借款给东润公司2846299元亦应在整个返还款中扣除的主张,证据不足,不予采信。(五)在6·28协议中,佳垒公司已认可有已售出的9套房屋价款13144873元,属东润公司所有,并在9·20协议中约定了还款的时间,此款应由佳垒公司给付东润公司。鉴于双方在6·28协议中对延付此款所设定的违约金条款约定不明,故东润公司关于由佳垒公司支付迟延返款违约金的诉讼请求,不予支持,可由佳垒公司向东润公司支付该款的利息。(六)东润公司提出的由大商公司向其直接支付租金的诉讼请求,没有法律依据,不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决:(一)佳垒公司于判决生效后10日内,返还东润公司2000万元及利息(从200831日起至给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)。(二)佳垒公司于判决生效后10日内,给付东润公司已售出9套房屋的销售款13144873元及利息(从200841日起至给付之日止,按中国人民银行同期贷款利率计算)。(三)佳垒公司于判决生效后10日内向东润公司交付东佳购物中心一层西北角内铺建筑面积848.5平方米的房屋〔具体位置为:北至I-K轴以南(不含沃尔玛卸货区占用面积),南至I- EI-F轴沃尔玛主通道(I-F轴线南移2.4米处)边线以北,东至I-6I-7轴沃尔玛主通道(I-6轴线东移3米处)边线以西,西至 I-2轴(不含楼梯间、货梯间及前室、自动扶梯防火区内、区域内主通道等面积)内铺1000平方米,扣除编号为1N-A261N- A0341N-B0621N-B61的内铺151.5平方米〕;东佳购物中心南侧解放路临街门市一层建筑面积417.84平方米、夹层面积417.84平方米〔具体位置为:一层商场南侧解放路临街门市一层门市、夹层,扣除位置编号为1M-061M-081M-071M-051M-06237.23平方米外铺237.23平方米夹层〕;佳垒状元府东侧独立九楼19层建筑面积为3899.07平方米的房屋,并负责为东润公司办理土地证和房屋使用权证,所需费用按照国家土地、产权部门的规定交纳。如果佳垒公司无法履行上述交付房屋的义务,则按2007628同地段同类商品房市场销售价格折价支付相应价款。(四)驳回东润公司的其他诉讼请求。案件受理费541800元,财产保全费5000元,总计546800元,由东润公司负担218720元,佳垒公司负担328080元。

  佳垒公司不服一审判决,向本院提起上诉称,一审判决缺乏法律依据和事实依据,严重侵害了佳垒公司的合法权益。请求:(一)撤销一审判决,依法改判驳回东润公司的全部诉讼请求;(二)请求确认《联合开发协议》、“6·28协议”和“9·20协议”无效;(三)本案全部诉讼费由东润公司负担。事实及理由:第一,一审法院既判决返还投资和利息,又判决对投资产生的标的物进行分割,是错误的。从投资法律关系的角度讲,本案当中东润公司约定投资1.5亿,却只投了1695万元,不仅把十分之一的投资收回,而且东润公司还要分取约1亿的投资才能够完成的标的物,显然是错误的。如果按照一审判决执行,佳垒公司尚须支付13144873元及利息+九楼3899.70平米+解放路417.84平米的门市房+417.84平米夹层+848.50+内铺=共计5583.88平米x 3500元(2007628平均每平米估算的房价),合计53688453元。东润公司一分钱没有投入(本金利息全部保护),佳垒公司给了东润公司相当于投资3倍多的钱,显然是不公平的。第二,一审法院认定6·289·20协议书有效,是错误的。6·289·20协议是附条件的(同时是附期限的)。直到判决之日,沃尔玛公司并没有入驻延边地区。根据法律规定,所附条件未成就,佳垒公司就不需要兑现承诺履行尚未生效的协议。根据沃尔玛公司没有入驻的事实,佳垒公司预期的利益并没有实现,不应给东润公司巨大的利益分成。第三,东润公司具有违法行为。1.东润公司隐瞒自己抽逃出资虚报注册资本、编造外资背景骗得佳垒公司与其合作;2.向佳垒公司承诺出资1.5亿,实际出资仅为1695万元;3.向佳垒公司和相关部门承诺引入沃尔玛公司显然是虚假的;4.6·289·20协议当中,东润公司更是将向沃尔玛公司进行商业贿赂的钱算在了投资上。第四,一审法院判决佳垒公司返还东润公司2000万的投资是错误的,东润公司的真实投资仅为1695万元,佳垒公司除返还100万元以外,在双方合作开发过程中,东润公司为开发其他项目和偿还债务等,先后从佳垒公司处另行支取2846229元,所以根据合同法的规定,应当抵销投资形成的债务。第五,一审法院判决佳垒公司支付已售出的9套房屋价款13144873元是错误的。假设6·28协议是有效的,东润公司也无权取得9套房屋的物权或收益权。9套商品房所涉及的房产均包括在6·28协议第二条规定的房产范围内,因东润公司未能在200781日前与沃尔玛公司签订房屋租赁协议,并引入沃尔玛公司入驻,东润公司已经丧失了6·28协议中的全部权利,该条款项下的房产和房产收益现已归佳垒公司所有。第六,一审法院判决佳垒公司于判决生效后向东润公司交付东佳购物中心南侧解放路临街门市一层建筑面积417.84平方米、夹层面积417.84平方米和由东润公司办理权属证明是错误的。假设6·28协议不是附条件的是有效的,东润公司亦未能按约定的时间,即200781之前引入沃尔玛公司,也是违约行为,也应当丧失获取收益的合同权利。第七,讼争协议是王丽娜和王迎潮恶意利用股东有限责任制度,以合法主体掩盖非法目的,采取提供虚假营业执照的手段签订,且损害了国家利益。

  东润公司答辩称,(一)2100万元和标的房产是东润公司与佳垒公司签订的《联合开发协议》终止后,经结算东润公司应获得的权益,并由双方签订6·28协议和9·20协议进行约定,东润公司有权获得该等资产,一审判决对此处理正确。(二)《联合开发协议》、6·28协议与9·20协议是东润公司与佳垒公司的真实意思表示,不存在《合同法》第52条规定的合同无效的情形,是合法有效的。佳垒公司主张以上协议无效,没有事实依据,不应予以支持。(三)6·28协议和9·20协议明确约定东润公司有权获得2100万元,佳垒公司称东润公司只投资1695万元,且对东润公司有2846229元债权应当抵销,没有事实依据,不应予以支持。(四)东润公司履行了6·28协议和9·20协议约定的与沃尔玛公司签订房屋租赁协议的义务,有权获得标的房产和9套房屋的销售款,佳垒公司称东润公司无权获得该等资产,没有事实依据,不应予以支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。请求驳回上诉,维持原判。

  大商公司述称,其认可一审判决中第(四)项的内容,大商公司与佳垒公司签订的租赁合同关系应当得到保护。如果物权因判决变更到了东润公司名下,根据法律规定东润公司还应与大商公司履行租赁合同关系。

  本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。

  本院认为,本案二审的争议焦点为:(一)双方当事人签订的《合作意向书》、《联合开发协议》、6·28协议及9·20协议是否合法有效。(二)6·28协议与9·20协议的关系问题、东润公司是否履行了9·20协议约定内容及佳垒公司是否应当向东润公司履行协议约定的给付义务。

  关于争议焦点(一),双方当事人签订的《合作意向书》、《联合开发协议》、6·28协议及9·20协议,均是当事人真实意思表示,上述协议的内容亦不违反法律、法规的强制性规定,一审法院认定上述协议合法有效,双方均应依约履行,于法有据。本案一审审理期间,佳垒公司并未主张讼争协议均属无效协议,双方当事人就此问题没有形成争议。二审期间,佳垒公司关于上述协议无效的主张,没有事实及法律依据,本院不予支持。

  关于争议焦点(二),双方当事人签订的6·28协议及9·20协议,均是对《联合开发协议》的修改和补充。9·20协议明确约定,6·28协议是双方真实意思表示,为合法有效的协议。双方只是为更好地履行协议的义务,就协议履行中出现的问题,作出9·28协议的新约定。从该两份协议的内容及内在联系判断,9·20协议是在6·28协议的基础上,双方当事人作出进一步修改的意思表示并形成合意,变更修改的部分,以9·20协议为准;未变更修改的部分,6·28协议仍然对双方当事人具有约束力。从9·20协议的文字表述看,亦不能作出其是对6·28协议予以否定的结论。结合两份协议的内容,双方当事人权利义务的分配才具有完整性。由于佳垒公司没有依据6·28协议向东润公司支付投资款,东润公司亦未在该协议约定的期限内引进沃尔玛公司,在双方均未履行6·28协议的基础上,双方当事人才形成9·20协议的新的约定。9·20协议既顺延了佳垒公司的款项给付期限,也相应顺延了东润公司引进沃尔玛公司的时间。在引进沃尔玛公司事项上,东润公司在9·20协议约定的时间内,将沃尔玛公司引进,且东润公司、佳垒公司及沃尔玛公司签订了《房屋租赁合同》。从双方当事人权利义务对等的角度判断,东润公司按照9·20协议于2007930完成了与沃尔玛公司的签约工作,佳垒公司应当依据6·28协议的约定,履行交付房屋的义务。佳垒公司主张东润公司应当单方承担违约责任,从而免除佳垒公司向东润公司交付房屋的义务,理据不足。此后,在大商公司向沃尔玛公司依据合同约定支付500万元补偿金后,沃尔玛公司退出租赁房屋。东润公司在沃尔玛公司引进及退出的问题上,没有过错,亦未构成违约。佳垒公司就该争议问题,并未在二审期间提出相应的证据。根据6·28协议的约定,双方已认可售出的9套房屋价款13144873元为东润公司所有,且在9·20协议中约定了款项给付的时间,故佳垒公司应当向东润公司支付该房款及利息。在上述两份协议中,双方均约定,佳垒公司应当返还东润公司的投资款为2100万元,扣除已还款项,佳垒公司应返还东润公司2000万元及利息。佳垒公司主张,东润公司实际投资款为1695万元,且应扣除东润公司的借款2846229元,证据不足,不应支持。一审法院上述问题,认定事实清楚,适用法律正确。一审判决佳垒公司依约应向东润公司支付已售房屋的款项及交付其余房屋,并无不当,应予维持。

  综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费541800元,由吉林佳垒房地集团有限公司负担。

  本判决为终审判决。

 

 

  审 判 长 冯小光

  审 判 员 关 丽

  代理审判员 贾劲松

二〇一一年十月三十一日

  书 记 员 王 鹏 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

关键字:杭州建筑房地产律师
分享到: