编者按：自2011年初中央实施一系列宏观调控政策以来，江苏省多家法院陆续反映涉房地产纠纷案件呈现数量上升、矛盾加剧、新情况新问题频发的态势。经过近两年的调控，近期的房地产市场出现变化，其走势和影响给民事审判工作提出了新的课题和挑战。江苏省高级人民法院民一庭成立课题组对相关问题进行了调研，对相关问题进行了分析研究，并提出了应对的建议。

接上一篇房地产审判在宏观调控下的问题与对策（一） 

三、涉房地产纠纷的发展趋势分析

涉房地产纠纷存在持续大量发生的可能

经过政策调控，2011 年底房地产市场出现了新的变化，突出表现在投资及销售逐步萎缩，房价开始出现下跌，有的降幅较大。虽然自2012 年5 月以来，央行存款准备金率下调，首套房贷款利率松动，房地产交易市场有所回暖。但这些政策主要是释放了房地产市场中的刚性需求，对于投机性需求，中央的政策决心是坚定的。综合分析各方面的情况，我们认为，在房地产调控政策持续深化的大背景下，涉房地产纠纷仍然存在大量发生的可能。

一是上轮政策调控的先例。自1998 年住房体制改革以来，国家对房地产市场已经进行了多轮的政策调控，但房价总体上仍然呈现上升的基本态势。自2007年3 月份开始，央行一年内连续5 次加息、10 次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策，调控力度达到一个高峰，房地产市场出现了明显的调整，房价下跌，成交量逐步萎靡，但由于美国次贷危机引发的国际金融危机席卷全球，宏观调控政策转向，房地产市场再度出现房价大幅上涨的态势。在这一紧一松之间引发了大量的涉房地产纠纷。2008 年，全省法院新收涉房地产案件达到7116 件，比2007 年同比上升54%。

二是房地产市场调控效应的滞后性。市场对房地产调控政策的反应存在滞后性，本轮调控的反应直至2011 年第四季度才表现得较为突出。同样，诉讼与市场反应之间也存在一定的滞后性，2011 年第四季度随着调控效果显现，涉房地产纠纷也随之增多。2011年第四季度新收商品房预售合同1303 件， 同比上升47.40%，2011 年下半年同比上升49.58%。随着调控效果的全面显现，房地产纠纷极可能在2012 年中不断出现。2012 年1－8 月全省商品房预售合同同比上升80％，也充分印证了这一点。

三是宏观调控政策的持续性。调控政策将进一步持续和深化，诸如房价下跌引发退房潮、中小房地产开发企业退出市场，对房地产相关产业链的影响所引发的纠纷必将更多地显现出来。

可能出现的新类型案件

随着调控的持续深入， 涉房地产纠纷将面临如下一些新类型案件及问题：

一是中小企业兼并、破产纠纷可能增多。当前的经济形势及房地产调控对房地产业已经产生深刻影响，特别是对资金少、融资渠道窄的中小企业影响较大。不少中小房地产开发企业迫于资金压力转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产，“断腕”求生。与此同时，一些大型房地产开发企业推出各种优惠进一步挤压中小房地产开发企业的生存和利润空间，创造利于兼并的条件，利用这一机遇在市场上开展兼并收购。不少律师反映，近期江苏房地产开发企业陷于困境，被迫转让项目、股权的现象较多，要求律师提供此类法律服务的案例增多。日趋活跃的兼并转让引起房地产业的新一轮洗牌，进而可能引发连锁反应，甚至会出现房地产开发企业破产的极端现象。

二是借名购房等规避房地产调控政策的行为可能酿成纠纷。房地产调控政策实施后，部分不符合购房条件的人为购房采取各种方法规避限购、限贷规定。有的购房者借用他人名义签订房屋买卖合同并办理产权过户，甚至直接伪造无房证明、缴纳社保证明或与相关部门串通开具内容不真实的证明，以符合购房条件；有的夫妻以假离婚等方式购房；有的投资者利用无房的亲戚朋友身份购房；有的采用将合同签订日期提前到政策出台之前的倒签方式规避房地产调控政策， 再通过诉讼程序强制过户；有的则以借款合同约定以房抵债的形式，规避调控政策。在房价持续下跌态势日益明显的情况下，这些当事人可能会以合同虚假为由请求确认合同无效，从而避免房价下跌造成的损失。2011 年，全省法院已经受理规避房地产调控政策的纠纷47 起，其中仅苏州地区就有20 起。

三是房地产集合理财信托产品可能引发纠纷。房地产信托投资基金是为缓解房地产开发企业的资金压力而推出的一种创新性的房地产集合理财信托产品，在房地产融资渠道收窄的情况下，此种信托产品迅速发展，在2010 年下半年发行规模到达顶峰。由于此类房地产信托产品的兑付期多在1.5 年期到3 年期之间，多数产品在2012 年到期。调研中，一些从事此项业务的律师事务所反映，由于房地产市场的持续低迷，房地产开发企业获利减少，一些房地产企业可能无法按期兑付基金，加大了投资基金的总付风险，因此，此类纠纷极有可能在年中集中爆发。

四、涉房地产纠纷的司法对策及建议

面对当前涉房地产纠纷的发展趋势，我们认为，无论是人民法院还是相关部门，都应该牢牢把握中央房地产调控政策不放松的总基调，突出保障民生，全力维护房地产市场的平稳健康发展，维护社会的和谐稳定。一是树立大局意识，把握好案件审理的基本原则。要坚持执行法律与贯彻政策相统一。在审理涉房地产纠纷案件中，不仅要严格执行法律、行政法规和司法解释， 而且要充分掌握中央及地方房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律要求融会贯通，将政策精神切实贯彻落实到涉房地产纠纷案件的审判工作中，努力做到法律效果、社会效果与政治效果的统一。要坚持维护当事人合法利益与保障企业生存发展相结合。在涉房地产纠纷案件审理中，要始终关注民生利益和群众关切，综合当事人基本生活保障、经济能力、履约情况等情况，充分保护其居住权利和债权利益；同时也要注意结合市场形势、调控政策等情况，妥善维护房地产开发企业权益，不能顾此失彼；特别要注意为中小房地产开发企业度过危机、继续发展提供适当的司法保障，努力寻找各方当事人利益的共同点和平衡点，有效化解纠纷。要坚持严格规范与鼓励交易相结合。要正确区分正常的市场风险与履约客观条件变化的不同法律后果，严格适用情事变更原则。全面准确衡量当事人之间继续交易的可能性以及利益失衡的严重程度等因素，在履行、变更和解除间优先选择最有利于促进交易和维护房地产市场秩序的调整手段。要强化当事人的诚信守约意识， 在法律规定与合同约定的范围内看待与分配市场风险，充分发挥合同效力多层次性特点，依法运用合同全面履行、违约制度、解除制度、无效制度、缔约过失制度等，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性、可信赖性，避免让司法裁判成为当事人违反诚信、谋取不当利益的途径和手段，引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。

二是加大调解力度，构建涉房地产纠纷多元化解机制。要强化涉房地产纠纷诉前调解。紧紧依靠党委、政府，引导当事人通过诉前调解方式化解纠纷，依法支持有关行政机关充分发挥行政调解职能， 加强与人民调解、行政调解的程序对接，将矛盾纠纷化解在诉前，避免纠纷的蔓延与扩大。要加大涉房地产案件调解力度。深入贯彻“调解优先、调判结合”工作原则。对于涉及购房户人数众多的案件、可能引发农民工讨薪等事件的案件、当事人之间情绪严重对立的案件以及判决后难以执行的案件，要先行调解、着重调解，努力促成当事人和解。要加强群体性案件联动化解工作。针对涉房地产纠纷涉及人数众多、影响面广的特点，法院要及时协同有关部门有效应对房地产开发企业资金链断裂引发的企业停工、倒闭、欠薪、破产等社会不稳定问题，充分借助政府部门、行业组织、社会团体等各方面力量，着力推动建立多层次、全方位的联动化解机制，落实稳控措施，积极有效地做好各项工作，全力维护社会大局稳定。

三是巩固房地产政策效果， 打击规避房地产新政的行为。加强房地产市场监测分析。要针对不同的地区建立风险评估及预防机制， 密切关注房地产开发企业资金链情况，及时排查涉房地产矛盾纠纷，对潜在的纠纷予以规范引导，做好房地产相关政策的预调、微调。要警惕自导自演群体性事件等意图施压调控政策的不当行为，加强鉴别处置，保证房地产调控政策效果及房地产市场的理性发展。尝试建立房地产项目开发风险基金制度。房地产开发企业在项目开发前，预交一定比例资金，由政府统筹管理，以分散资金链断裂时的风险，开发商在完工后一定期限内可以申请退还，防止开发商“跑路”引发纠纷，保证调控政策实施效果。加强对保障房建设的监管。加强保障房建设是房地产调控政策的重要内容。政府部门要加大保障房的资金投入和用地保障，在贷款等方面给予适当的政策扶持，积极引导中小房地产开发企业进入保障房建设领域， 拓宽中小房地产开发企业的生存空间。加强保障房的质量监督，对于不符合交付条件的，依法不予验收。强化房屋登记机关的审查责任。房屋登记机关要加强对房屋过户申请人资格的审查，要求购房户在房屋买卖合同备案时出具不违反新政条件的承诺书，加强对虚假交易的甄别，防止当事人借用他人名义签订买卖合同并过户。依法打击房产中介违规行为。对于中介机构帮助购房户伪造社会保险、签订阴阳合同等规避房地产调控政策，住建、工商等部门要加强监管，加大处罚力度，严重的吊销中介服务资质。对于房屋中介机构及执业人员炒卖房号、恶意促成交易等违背房屋中介服务规范，以及未尽合同义务导致购房者权利受损等情形， 要加强行业整顿，强化中介机构责任，促进中介服务规范化。

四是加强对涉房地产民间借贷的监管，拓宽房地产开发企业融资渠道。拓宽中小型房企融资渠道。高度重视中小型房地产开发企业融资难问题，加大对中小型房地产开发企业的支持力度。金融机构在贷款上应当适当向中小型房地产开发企业倾斜。建立民间借贷风险预警机制。建议金融监管部门要经常向社会大众提示民间借贷的风险，提醒广大人民群众提高风险防范意识，树立正确的投资观念。金融监管部门要加强对各商业银行资金流向的监管，严防资金流入非法金融市场。商业银行要加强对贷款流向的监管，防止贷款额度大的企业将贷款资金非法用于民间借贷，谋取高利。加强对民间借贷的引导。建议政府建立民间借贷平台服务机构，将民间借贷纳入监管范围，加强对民间借贷的资金投向、借款方式、利率范围、风险防范等的实时监控，引导民间资金的健康发展。对违规操作、违法经营、涉嫌犯罪的行为，坚决予以清理、取缔。建立涉房地产民间借贷信息收集、分析、研判、反馈机制，掌握民间借贷发展动向，对房地产开发企业民间借贷风向进行早预防、早控制、早化解，实现民间借贷的阳光化发展。加强对融资中介机构的管理。严格审查中小额贷款公司、担保公司等融资中介机构的设立，对组成人员、资金来源、经营范围等进行全方位规范。对于小贷公司超限额贷款的，要依法予以处罚。加强对公务员参与营利性借贷的监管。实践中，有的公务员从事民间借贷，投入房地产开发，党政部门要进行专项整顿，严禁公务员进入营利性借贷市场。要加强对房地产信托产品的监管。银监、住建等部门要密切关注，详细了解江苏房地产信托产品的规模及状况，加强研判分析，及时出台关于房地产信托的规范性文件，加强风险预测和防控，积极引导房地产信托产品的走向，防范集中兑付风险。

五是加强对中小型房企兼并破产的监管，切实维护中小企业合法权益。加大对房地产开发项目投资人的资信审查。对资金实力不强、自有资金不足的房地产开发企业，住建、工商等部门要从严审批，避免投资人因资金链问题停业倒闭。加强对房企并购的引导、规范。高度关注房企并购引发的纠纷，妥善应对因房企合并可能引发的中小企业破产、企业主弃企逃债、劳动者保护等问题，提前做好风险防控。对于房地产开发企业资金存在一时周转困难的， 政府应提前介入， 通过金融、财税政策措施，积极帮扶治理结构规范、有市场前景的中小型房地产开发企业盘活资产、度过难关。关注房企兼并破产过程中可能引发的群体矛盾和社会稳定问题，及早评估、疏导、化解。

六是要加强调研宣传，提升化解房地产纠纷的效果。要加强对涉房地产纠纷的分析研判。强化能动司法，加强对房地产市场及纠纷未来走势的研判，分析存在的问题和潜在的风险，特别是要加强对南京、苏州等房价下降幅度较大地区纠纷的监测预判。要加强对新问题的调查研究。要及时总结涉房地产纠纷审判中的经验做法，适时出台规范性文件，积极回应政府部门发布的各项房地产政策。要加强对限购、限贷、资金链断裂等新情况的调查研究，加强对出售商铺使用权、包租销售等新投资模式的分析， 及时提出切实可行的对策建议。要加大司法建议工作。法院要当好党委政府的参谋助手，对房地产案件中出现的苗头性、倾向性问题，及时提出司法建议，发挥司法的规范和引导功能，抑制妨碍房地产调控政策效能的消极因素， 保障房地产政策的科学合理。对于涉及房地产调控政策的重大典型案件、重大矛盾纠纷以及其他重要问题，要形成预防、跟踪、分析机制，及时向党委、人大汇报，向政府及相关部门通报， 建立信息沟通与反馈机制。要加强法制宣传。要充分运用各种媒体和手段，结合法官进社区、进企业等活动，通过专题讲座、巡回审判、法律咨询、案例发布等方式，引导房地产开发企业、购房者、债权人通过合法的途径表达诉求、解决问题，维护社会稳定。

（文／江苏省高级人民法院民一庭 课题组成员：谢国伟、夏正芳、李亚林、潘军锋）