编者按：自2011年初中央实施一系列宏观调控政策以来，江苏省多家法院陆续反映涉房地产纠纷案件呈现数量上升、矛盾加剧、新情况新问题频发的态势。经过近两年的调控，近期的房地产市场出现变化，其走势和影响给民事审判工作提出了新的课题和挑战。江苏省高级人民法院民一庭成立课题组对相关问题进行了调研，对相关问题进行了分析研究，并提出了应对的建议。 

一、政策调控背景下涉房地产纠纷基本情况

当前，江苏法院受理的受宏观调控政策影响的房地产纠纷案件主要包括房屋买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、国有土地使用权出让和转让合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、（房产）居间合同纠纷、民间借贷纠纷等。特别是2011 年第四季度，全省法院新收商品房预售合同纠纷、民间借贷纠纷、建设工程施工合同纠纷分别上升47.40%、34.75%、10.97%，上升幅度明显。2011 年，全省法院共新收一审房地产开发与经营合同纠纷及民间借贷纠纷分别为7580 件和78803 件，同比分别上升2.89%和11.32%。2012 年1－8 月份，全省法院受理商品房预售合同纠纷4619 件， 同比上升80.28％。总体而言，目前诉讼至法院的与宏观调控政策相关的涉房地产纠纷数量有所增加，群体性、关联性、新类型案件增多，审理难度有所加大。主要呈现以下特点:

一是中小型房企涉案数量较多。从调研情况看，近期纠纷主要集中于少数房地产开发企业或项目， 特别是营业额在4 亿元以下的中小型房地产开发企业。大型房地产开发企业因融资能力强，资金回笼快，目前还未见明显影响。2011 年，全省法院受理中小型房地产开发企业纠纷1890 件，占所有案件的31.37%。南通、淮安、苏州地区分别受理涉中小型房地产开发企业的案件836 件、616 件和294 件，分别占新收案件总数的69.72%、40.05%和38.99%。

二是群体性纠纷增多。由于房地产开发项目面对众多的购房者，且购房者在利益上相对一致，单个纠纷极易引发连锁反应，形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。2011 年，全省法院新收的房地产纠纷中群体性纠纷达到2378 件。如南通海门法院受理的被告为海门聚融房地产开发有限公司的案件就达751 件， 该公司因未在约定的交房期内履行商品房交付义务， 导致购房户集体要求退房并主张违约责任。镇江、淮安法院受理了两起100 人以上的群体性纠纷。此外，受房地产新政影响，部分房地产开发企业裁员、破产还引发了一系列群体性劳动争议纠纷。2011 年，全省法院共受理此类纠纷224 件。

三是案件敏感度高。由于涉房地产纠纷既事关民生，更事关房地产开发企业生存发展，甚至对房地产市场乃至地方经济发展产生重大影响， 社会关注度高，处理稍有不慎即可能带来负面后果。特别是对于普通购房者来说，购房属于大额支出，许多人为之倾其所有，甚至长期负债，加之风险意识、契约精神缺失，诚信意识不足，顿感吃亏，以致随意毁约，围堵、冲砸房地产开发企业。实践中已出现诸多购房户相互串联，采取过激行为给房地产开发企业施加压力的现象。如昆山世茂蝶湖湾房产项目因新售楼盘每平方米降价2000 元， 引发100 多户老业主聚集冲击售楼处。南京城北的天正滨江售楼处也因每平方米降价3000 元于2011 年11 月13 日遭到老业主冲砸。南京下关世茂外滩城某个楼盘2012 年3 月为防老业主冲砸，甚至筑造了4 米多高的铁皮墙。

四是新情况新问题增多。除了传统的处于商品房预售、销售等典型交易环节的逾期付款、逾期交房、逾期办证、质量瑕疵等纠纷外，2011 年第四季度以来，商品房买卖合同纠纷的争议焦点更多地集中于合同是否应当解除及解除后违约责任承担等， 在案件类型上则扩展到居间合同、国有土地使用权出让转让、建设工程施工合同、民间借贷、劳动争议等与房地产市场及政策调控密切相关的领域。

五是区域性差异较大。房地产纠纷数量最多的地区是苏州、淮安、南京、南通四地，2011 年分别新收房地产案件1621 件、1538 件、1251 件和1199 件， 占全省新收房地产案件的66.17%。其中，苏州、南京因开发项目多、交易量大、前期房价涨幅大，受调控政策影响最为明显，共受理受新政中限购、限贷规定影响导致合同无法履行引发的买卖合同纠纷案件达109 件，占全省同类案件的90.08%。2011 年南通地区新收房地产案件1190 件，同比上升168.62%， 其中仅商品房预售合同纠纷就达922件，是2010 年的4.66 倍。原本房价不高的常州、泰州、扬州等地区，受调控政策影响不大，纠纷也不明显。

二、政策调控背景下涉房地产纠纷的突出问题

房屋买卖合同纠纷受政策影响呈现多发态势，违约失信现象突出。

一是因限购、限贷导致已签合同无法履行的纠纷增多。房地产调控政策对房地产交易市场的调控主要表现在提高首套房及二套房首付比例，提高二套以上住房贷款利率，限制购买三套房、限制非本地居民购房及购房套数等。由于限购、限贷等政策控制范围内的购房者无法办理按揭贷款、产权转移登记，导致在房地产调控政策出台之前已经签订但尚未履行的房屋（包括商品房）买卖合同无法履行，购房者要求解除合同、返还定金或购房款，出卖人要求继续履行并追究购房者违约责任的纠纷增多。此类纠纷在政策刚刚出台的时候最为明显，2011 年全省法院共受理因限购引发的纠纷64 起，因限贷引发的纠纷57 起。

二是购房者集中要求退房或退差价的纠纷增多。经过持续一年多时间的调控，自2011 年第四季度起，多家楼盘开始降价，或者推出各种购房优惠，变相降价。这导致前期购房者“房价不会下降”的心理预期被打破，要求开发商退还差价，乃至退房。而房地产开发企业则认为房价波动是正常市场风险，降价销售是响应政府调控政策，购房者要求退差价或退房的要求无理，反而应承担违约责任，导致矛盾进一步加剧。2011年，全省法院共受理购房者要求退房纠纷941起，虽然没有一起纠纷中购房者明确表示房价下降是退房的主要原因，但在调研中，相关法院的法官认为，至少有1/3的案件与房价下跌有关。

三是购房者单方违约情形增多。调控政策从紧，首付款比例及利率提高，购房成本明显上升，尤其是房价下跌，导致一些购房者宁愿放弃定金也不愿继续履约，或者不再继续偿还银行贷款从而引发了一些纠纷，给房地产市场造成了诸多不稳定因素。首先，在商品房买卖合同中，增加了房地产开发企业的经营风险。房屋买卖合同经过网签、备案后，不经注销该房屋无法再行对外销售，在购房者拒绝履行并拒不解除合同情况下，房地产开发企业只能通过起诉， 凭法院解除合同的判决书办理备案注销手续， 这就导致房地产开发企业经营成本和时间成本大大增加。其次，在按揭贷款合同中，按照按揭贷款的通常操作模式， 房地产开发企业往往是按揭贷款合同的保证人，只有购房者办理了产权证并办理抵押登记后，房地产开发企业的保证责任才能解除，在购房者既不偿还贷款又不办理产权证、他项权证的情况下，房地产开发企业往往会被银行追究保证责任；而在房地产开发企业向购房者追偿时，由于购房者已经入住或者又转卖他人等因素， 导致房地产开发企业无法收回房屋，加剧了房地产开发企业的经营风险和资金压力，又联动造成更大范围的金融债权风险。

四是房地产开发企业违规经营引发纠纷增多。有些房地产开发企业因资金链紧张延迟支付工程款等原因，引发逾期交房、逾期办理产权证、房屋存在质量问题、房屋面积短少以及合同约定的配套设施未能兑现等诸多纠纷。2011 年，全省法院共受理此类群体性纠纷60 余起。如盱眙法院2011 年受理被告分别为江苏金诺置业有限公司和盱眙海通置业有限公司的纠纷各115件和90 件，主要原因就是因为两公司未在约定期限内履行交付义务，以及交付商品房户型与合同约定不符。

因房屋买卖合同无法履行引发的居间合同纠纷增多，中介市场管理失范。

一是中介机构主张中介费的纠纷增多。

房地产调控政策出台后，购房者以交易无法完成为由拒绝支付中介费，而中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同，居间行为已经完成为由，要求支付中介费或拒绝退还已收中介费，从而产生纠纷。2011 年，全省法院共受理此类纠纷84 件。如南京中院审理的南京天水房产经纪有限公司与江某某居间合同纠纷案，购房人江某某属于限购范围，致使房屋买卖合同无法履行，法院对中介机构主张中介服务费的请求不予支持，但对合理的居间费用予以支持。此外，一些当事人因房地产调控政策解除了房屋买卖合同，导致无人支付中介费用，中介机构扣留当事人交付的定金和房屋产权证书等资料也引发了一些纠纷。

二是中介机构规避政策情形显现。房地产中介机构和执业人员存在帮助购房者伪造缴纳社会保险费凭证以规避国家税收或限购政策的行为。

与房地产调控政策相关的连锁纠纷增多，波及面较广。

房地产调控政策实施后，部分房地产开发企业融资困难，商品房销售不景气，经营状况恶化，由此产生了延期交房、拖欠借款、工程款及农民工工资等纠纷，甚至引发企业倒闭。

一是与房地产有关的民间借贷纠纷案件隐患较大。2011 年第三季度和第四季度，全省法院新收民间借贷纠纷21349 件和17847 件， 同比分别上升了11.23%和34.75%。2012 年1－8 月，全省法院受理民间借贷纠纷66360 件，诉讼标的额1398925 万元，同比分别上升22.05％和106.96％，其中有相当部分与房屋土地有关。如，苏州中院自2011 年8 月下旬至11 月受理的13 件一审民间借贷案件全部与房地产有关，借贷数额高达4 亿多元。2011 年12 月以来，宿迁中院受理了4 起被告为江苏中正置业集团有限公司及其法定代表人的借款纠纷，标的达9800 万。这些纠纷主要表现为：受民间高利诱惑， 有的房地产开发企业不将资金投入房地产项目，而是参与民间借贷。还有个别房地产开发企业因资金链紧张利用房地产项目向民间进行高息融资，由于商品房销售不畅，资金难以及时回笼，导致到期债务难以履行。目前这类纠纷呈现出以下趋势。

1．利率暴利化现象严重。全省法院受理的民间借贷案件近50%涉及高利贷，其中涉房地产民间借贷利率明显高于一般借贷合同，月息从4%到20%不等，个别房地产开发企业为了短期周转资金，所借“过桥资金”月息高达50%以上。

2．开发商“跑路”现象增多。这一情况在苏州较为严重。如在苏州、镇江两地出现借款人名为池某某的同一房地产开发企业主弃企逃债引发的多起案件， 标的额达数亿元。苏州虎丘法院受理一起因企业主弃企逃债，购房者无法办理所有权转移手续而引发的诉讼涉及近60 名购房者。常熟法院受理了因房地产投资人周某某出逃引发的建设工程、民间借贷等案件27 件，标的额达2.34 亿元。

3．名为房产买卖或股权转让，实为借贷关系的新型融资方式风险较大。出借人为还款安全和规避高利贷，要求借款人以房屋或者公司股权作为还款担保，并签订房屋买卖合同、委托卖房合同或股权转让合同，将借款和利息作为房款或股权转让款， 并约定一定的回购期，超过回购期的，则由借款人协助出借人办理权利转移登记，个别合同甚至在签订的同时即办理了房屋、股权的权利转移登记。纠纷发生后，双方为法律关系性质、款项实际发生数额等产生争议。如南京中院受理的易某、柏某与马某某房屋买卖合同纠纷案中，当事人签订借款合同的同时签订了委托卖房合同作为担保。

4．规避企业资金拆借现象增多。有的房地产开发企业以法定代表人名义对外借款， 再由房地产开发企业进行担保，以规避企业间拆借的限制性规定。徐州新沂法院就受理了徐州新虞房地产集团公司作为担保人的案件达1000 多起，都涉嫌集资诈骗或非法吸收公众存款。

二是因房地产开发企业资金链断裂引发上下游产业连锁反应。

1．建设工程领域拖欠工程款、材料款问题突出。建筑企业是房地产产业链的上游企业，房地产开发企业拖欠建筑企业工程款， 导致建筑企业拖欠材料商材料款、建筑工人工资等，引发连锁反应，并容易引发停工集体讨薪等事件。常州市丰岛置业有限公司开发的丰臣蓝郡小区已经预售500 多户，因资金链断裂无法支付工程款而停工，引发购房者的恐慌。

2．国有土地使用权纠纷增多。2011 年，全省法院共受理土地使用权出让、转让纠纷181 起，同比上升110%。据省国土资源厅介绍，调控政策实施后，房地产开发企业因资金链紧张，出现了在签订土地使用权出让合同后不及时交付土地出让金，拖延办理土地交接手续甚至退地的情形。有的房地产开发企业甚至宁愿放弃已缴纳的预付款，单方毁约解除土地使用权出让合同。

3．房地产开发企业破产现象开始出现。南通崇川法院受理一起因房地产开发企业高息借贷引发的破产案件，涉案公司在多家法院因借款合同、商品房买卖合同纠纷等同时被诉， 被申请执行的案件达30 余件，金额逾1.5 亿元。张家港法院受理了钱江实业有限公司破产案，该公司为房地产项目公司，涉及13 件案件，涉诉标的达3.27 亿元。

待续……

（文／江苏省高级人民法院民一庭，课题组成员：谢国伟、夏正芳、李亚林、潘军锋）