房屋买卖

您当前所在位置: 首页 > 建筑房地产 >  房屋买卖  > 案例集锦 > 正文

周建中律师:一起房产纠纷代理词

更新时间:2013/3/22 22:14:51  浏览次数:2010  来源:周建中律师网
分享到:

  

    年代久远的房产因经历频繁的权利变动,加上公房因素的介入及相关证据的遗失,出现纠纷时处理起来会变得十分复杂。在理清案件事实,收集相关证据的基础上,准确界定法律关系以及正确确定起诉案由显得格外重要。

 

    案情概要

中山中路114号仅二套房屋,楼上和楼下,建成于1949年,2006年经历火灾,重建于2007年。火灾之前,二楼的使用面积41.85平方,建筑面积46.035平方,一楼的使用面积24.48平方,建筑面积26.928平方。火灾之后,1建筑面积26.928平方经原地重建变为48.32平方,2建筑面积46.035平方经原地重建变为49.5平方;

具体时间脉络如下:

20039月原告付款20万元作为被告哥哥的房卡转让报酬,并开始收取租金;

200312月办理变更户名,房卡登记在被告名下,2楼,使用面积41.85平方;

20043月补签协议书,约定该41.85平方房屋所产生的效益一人一半(包括拆迁利益);

200610月火灾,房屋被烧毁;

2007年重建(原告向多个部门反映情况,因该地段为历史街区,最后经重建,产权归属不变。),重建后的房屋面积发生变化:1建筑面积26.928平方经原地重建变为48.32平方,2建筑面积46.035平方经原地重建变为49.5平方;

20078月签订《换房协议》,并经过公证,被告将2楼换为1楼(大面积换为小面积)。被告和其母亲分别对2楼和1楼委托了评估机构进行评估(双方均以重建前的房卡作为评估依据);

20088月签订《公有住房买卖协议书》,被告买入面积为48.32平方;其母亲买入面积为49.5平方;

20086月签订《产权调换协议》,被告拆迁面积为48.32平米,其母亲拆迁面积为49.5平方;指挥部分别委托评估机构对1楼(48.32平米)和2楼(49.5平米)进行了评估;

20099月其母亲将2楼(49.5平米)的安置房赠与给被告;

 

 

代理词

 

尊敬的审判长、审判员:

依照法律规定,受原告的委托和浙江五联律师事务所的指派,我担任原告的诉讼代理人,参与本案诉讼活动。开庭前,我听取了被代理人的陈述,查阅了本案案卷材料,进行了必要的调查。现发表如下代理意见:

 

一、中山中路114号面积为41.8平米的房卡是由原告全额出资20万元购入,登记在被告名下。

(一)协议书表明存在购买房卡的事实

《协议书》为被告所写,明确约定了房屋的坐落(中山中路114号)、性质(街面)、面积(41.8平米)和数量(一间),符合购买房卡的基本特征。

(二)被告承认原告出资20万元购买房卡的事实。

1、被告在第一部分录音中承认原告为购买其哥哥的房卡全额出资20万元的事实。具体表现在:原告提出要求平分被告已经从拆迁指挥部拿出的钱,被告回答这个钱是后来拿的,对平分利益并不反对;原告提出当时全额支付了买房卡的20万元钱,被告表示承认;原告提出当时被告的哥哥卖不掉房卡,是原告拿出的20万元买下的,并提醒被告做事要有良心,被告表示在听原告的问题,并明确认可了原告出资20万买房卡的事实;原告提出她和儿子给予了被告莫大的帮助,被告从拆迁指挥部拿到钱后居然不通知原告,表示对被告的欺骗行为很生气,被告的回答是自己的日子过得很艰难。

2、被告在第二部分录音中承认会与原告平分拆迁利益。被告对补偿金额、分配时间等与拆迁协议相关的内容向被告询问,并要求与被告明确双方之间的具体分配方式,被告明确表示会与原告平分拆迁利益。在法庭调查中,法庭就原告提供的录音材料中的“拆迁协议说我们是平分的”以及“拆迁协议上说的我都会拿来与你平分的”两句话询问被告有何看法,被告的辩解是,“是因为原告每天打56个电话,嫌烦,才回答的”,被告的辩解内容事实上已经认可了被告亲口说过上述内容,即应当与原告平分拆迁利益。其辩解理由显然不能成立,查询通话记录可知原告根本就没有打那么多的电话,并且从通话的时间、语气和内容看被告作为一个具有完全民事行为能力的人也不可能基于该原因作出如此回答。

被告的代理人的代理权限是特别授权代代理,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定,代理人的承认视为当事人的承认。被告通过更换代理人想否认之前已经自认的事实,不仅得不到支持,更有编造事实之嫌。

3、从原、被告的通话焦点也足以认定被告出资20万元购买房卡的事实。录音证据共两个部分,共计时长6分钟。录音材料显示,对话从头到尾都是围绕补偿款、安置房以及金额、面积和分配时间等拆迁补偿问题展开,短短的几分钟对话中,至少出现了14处以上关于拆迁补偿的提问和回答。每次面对原告要求分配拆迁补偿利益的问题,被告都一一作答。如果没有原告主张的事实,被告怎么可能做出如此回答。

(三)证人证言能够直接证明原告出资20万元购买房卡的事实

吴某是全程参与者,能够还原事件的真相;周某、陆某可以证实2003年涉诉房屋房卡要价20万元出售的事实;陆某、章某、宣某可以证实原告出资购买房卡,等本金收回后,由该房屋所产生的利益由原、被告一人一半的事实;陆某的丈夫赵洁生是国家高级干部,也是被告的证婚人,其提供的证言已经在(2010)杭上民初字第XXX号案件中提交贵院,所反映的内容也能证明上述事实。根据《民事诉讼法》第63条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第69条、78条的规定,结合本案其他证据,人民法院可以通过对证人的智力状况、品德、知识、经验、法律意识和专业技能等的综合分析予以认定。

可见,协议所记载的内容和表达的含义能够与录音、证人证言相互印证,已经形成了完整的证据链,足以证实由原告出资20万元购买房卡的事实。

二、拆迁利益是房卡利益的合法转化形式,原告享有涉诉房屋拆迁利益的一半,被告应当向原告返还已取得的拆迁补偿款的一半。

(一)原告享有涉诉房屋拆迁补偿利益的一半

1、原告出资购买房卡的行为合法有效,双方达成的协议依法具有约束力。

第一,公有住房使用权作为一种福利,属于财产性权利,是可以让渡的,公房房卡有偿转让即公有住房使用权有偿转让,也是为杭州市相关政策所允许的。

第二,原、被告为购买房卡所签订的《协议书》没有违反法律、行政法规的禁止性规定。

第三,由原告实际出资,通过法定的申请和批准程序将承租权登记在被告名下,当事人并未实施违法手段欺瞒公房管理机关,未损害国家、集体、第三人以及社会公共利益。

第四,根据相关政策,原告本身也满足受让公房房卡的条件,只是由于当时被告声称暂时不能登记为原告的名字,原告信以为真才登记在了被告名下。

第五,本案中,与原房卡持有方即被告的哥哥的合法交易早已完成,目前是原、被告之间关于利益分配产生的纠纷。不同于房卡持有方与不具备受让条件的购买方之间因履行房卡转让义务而产生的纠纷。

对于协议书的效力与公房管理政策之间的关系,应作如下理解:《协议书》是合法有效的,公房管理政策只影响公房管理机关是否会为原告办理相关权利登记手续。公房管理政策不是法律也不是行政法规,绝对不能作为协议无效的理由和依据,否则违反合同法及合同法司法解释的规定。在没有充分法律依据的情况下否认协议的效力会侵害当事人的合法权益,导致不公,让不诚信一方获利。而事实上,原告是符合房卡有偿受让的条件的,只是由于轻信了被告的说法,当时没有坚持办理。

2、原、被告双方对于公房使用权所能带来的效益都有明确的认识,购买公房使用权并最终取得所有权以及因该房屋产生的租金、拆迁补偿等其他任何形式的利益,是原告出资20万元的目的。

根据当时的政策,原、被告双方都知晓不能直接取得涉诉房屋的产权,但有对将来取得产权和拆迁利益等相关收益的明确预期。因为没有享受过房改房优惠政策的人,买下公有住房的使用权后,可以根据有关政策申请公房购入房。否则,原告不会在2003年出资20万元购买一张房卡。事实上,被告的儿子在政府部门工作,当时已经知道涉诉房屋被列入了拆迁改造范围。

3、公房购入资格及拆迁补偿均是基于房卡产生,购入后的公房及该房屋的拆迁利益是所购房卡的利益的合法转化形式,原告合法享有的利益,不会因为被告未通知原告独自购入而被阻断。

购买房卡成为公房的承租人后,不仅拥有了房屋的使用权,还拥有了公房的购入权以及因房屋拆迁而享有的拆迁补偿利益等财产性权利。协议书约定的“效益”,其字面含义为效果和收益的意思,被告以及其低廉的价格购入房屋并获得拆迁补偿利益,均是基于房卡产生,上述利益属于购买房卡所产生的效益,该权利不会因为被告的独自购入而丧失。虽然被告购房时出资了2万多元,但2万多元是不可能买到一套房子的,实现公房的购入并非因被告支付的2万多元,而是基于原告出资购买的房卡所产生的购买权利。公房购入权必然带来效益,该效益显然是原告出资20万元所追求的,在能够行使购入权时,若被告履行其告知义务,即使被告不愿意支付2万多元购入款,原告也必然愿意支付以获得相应的效益。房卡相对于被告支付的2万多元购入款来说是不可替代的,是实现公房购入的直接原因。涉诉房屋的拆迁利益是房卡利益的转化形式,不是因为被告的低价出资而来。

4、拆迁补偿利益基于公房房卡产生,未融入他人的利益。

被告购买公房未享有自己和其妻子包括工龄在内的任何折扣,该房屋中并未融入被告和任何第三人的权益。低价购入公房属于政策性补贴,购入资格并不具有身份属性。被告之所以能够购入公房,完全是由于持有原告出资20万元购入的房卡。

5、因房屋拆迁所产生的所有利益均属于协议书约定的效益

房屋的货币补偿金、附属物补偿金、住宅搬迁补助费、奖励费等项目是基于房屋而直接产生的补偿;承租方经营的是毛线店,办理营业执照是为了方便承租方经营,被告没有实际经营行为。被告没有任何出资而享有该房屋所产生的利益的一半,本身就负有让该房屋妥善出租的义务,因此营业执照奖励费也是基于房屋产生的效益;被告从未入住该房屋,不存在过渡的问题,临时安置补助费仍然是基于房屋产生的效益。可见,被告从未对涉诉房屋进行任何投入,也未入住和实际使用,该房屋一直作为投资品用于出租,其拆迁产生的所有利益均应当属于协议书中约定的效益。

(二)被告应当向原告返还已从中山中路保护与整治指挥部取得的房屋拆迁补偿费用的一半

被告已经从拆迁指挥部取得补偿款34万余元,根据上述事实和理由,应当将其中一半返还给原告。

三、被告没有证据能够推翻原告的主张,其辩解理由自相矛盾,不合逻辑,明显与事实不符。

(一)被告提供的证据不能推翻原告的主张

1、关于被告提出的物权登记问题

被告称其提供一系列登记材料都没有体现原告的名字,据此认为原告不享有拆迁利益,这显然是混淆了物权和债权的关系。由原告实际出资,以被告名义登记的合伙购买方式,原告是隐名的,权利人及相关手续的办理当然会体现为被告。但是,物权登记并不能否定原、被告之间存在的债权关系。

2、关于《协议书》签订的时间问题

被告辩称,《协议书》签订的时间是20043月,而其取得公房房卡的时间是200312月,据此否认原告出资购买房卡的事实。事实上,原告出资购买房卡的时间是20039月,当时原告已经决定帮助被告,并将一半利益给予被告,因此认为没有立写字据的必要,只是由于不久之后被告的负义行为让原告产生了不安,原告才于20043月坚持与被告立下书面协议,这从证人证言的内容可以得到证实。并且,这也能够与收取租金的时间和金额相符。本案涉诉房屋的租金是先作为本金支付给原告的,租金除2008年为6万之外,之前都是四万一年,从20039月起算到20085月房屋拆迁之时,除去房屋遭遇火灾耽误的时间,原告共收取房屋租金19万元,金额是完全相符的。

(二)被告辩称原被告之间是合伙做生意的关系,经营内容是服装、百货、食品,被告的辩解自相矛盾,不合逻辑,明显与事实不符。

第一点不符:与协议的内容不符

合伙是指两个以上公民按照协议,各自提供资金、实物、技术等,合伙经营、共同劳动。如果是合伙经营,协议中应当有经营的内容,但协议中只字未提。并且,如果是合伙经营,即使是为了明确经营场地的地址,也不会采用包含了房屋的性质和数量的描述词------“街面、“一间”,也无需明确场地的面积------41.8平米”。更不可能将合伙内容理解为房屋出租,因为出租不需要原告入伙。

第二点不符:与常理不符

1)原告怎么会在当时的情况下投资20万与被告合伙做生意

原告出资20万元的目的,是为了购买中山中路114号公房的使用权并最终获得所有权。2003年杭州的房屋均价在45千元左右,20万元是一笔不小的数目。被告因犯诈骗罪刚从监狱释放,已经与社会隔绝十多年,原告考虑到被告与儿子的关系才让被告到萧山国际机场开设的饭店工作,解决其生计问题。原告怎么可能在没有任何打算和考量的情况下,象被告描述的一样草率、糊涂地与被告合伙经营,并将20万元现金轻易交给被告?而且,本案涉诉房屋属于木质结构,处于历史老街,面积狭小,显然不便用于开服装、百货、食用品店。原告没有任何理由在此处投资20万元,而且是与当年刚出狱的被告合伙经营。

2)被告在处于优势地位的情况下,怎么会让原告先行收回成本。

按照被告的逻辑,房屋使用权是属于被告的,因原、被告打算合伙开店,于是由原告出资20万元,被告出场地,还要负责管理,等原告的本金20万元收回,之后产生的利润一人一半。但是,该房屋当时的租金是4万一年,被告处于绝对的优势地位,被告在庭审中也称“做生意,不需要另外支付租金,肯定赚钱”,在这种情况下,怎么可能同意在原告收回本金后才平均分配利润?

3)被告怎么会在原告刚投入20万还没有赚钱时,马上就给原告5万元。

被告声称原告的20万是2004324协议签订之时支付的,在协议签订之后不久就给了原告5万元,也就是说在原告刚支付了20万元经营款的情况下就给了原告5万元钱,这一进一出意义何在?既然是经营,为何在没有利润产生的情况下给原告5万元,难道经营不需要本金吗?

第三点不符:时间节点和金额上存在重大不符

按照被告的逻辑,因20万经营款被用于还债,又因在机场饭店上班没有时间另行经营,于是将20043月之后的房屋租金19万全部支付给了原告。事实上,从2004年到2008年所有的租金(前三年4万一年,086万一年)加在一起都没有19万。这里有一个不容忽视的事实是:200610月,涉诉房屋因火灾烧毁,直到2007年才恢复重建(被告说的是到2007年年底才重建好,事实上湖滨房管站的资料显示早就建好了),之间的几个月时间是不可能收取租金的。因此,按照《协议书》签订的时间计算的租金不可能是19万元。而这恰恰与原告于20039月出资购买房卡并收取租金的事实是吻合的。

被告在庭审中称,在2004324签订协议后不久就给了原告5万,果真如此,原告应当已经拿到20多万了,金额差距巨大。

被告在上次诉讼中称租金全部用于支付原告的本金,除租金外没有给另外的钱,现又说另外给了5万元,也是自相矛盾的。

四、原告主张的权利并不侵犯本案第三人(被告的配偶)的权利

第一,被告与第三人(其配偶)的结婚时间是2005年,公房使用权的取得在此之前,为配合拆迁,被告先于20086月签订《产权调换协议》,后于20088月由被告一人签订《公有住房买卖协议书》,可见,被告对涉诉房屋享有的权益属于被告的婚前财产,第三人无权主张。第二,原、被告双方关于涉诉房屋的利益分配早在2003年就已经约定,原告对涉诉房屋享有的权利属于在先权利,原告有权主张。

本代理人认为民事活动应当遵循公平、诚实信用的基本原则。基于房卡所产生的效益,无论发生任何形式的利益转化,原告均享有一半的利益,这也是原、被告双方订立《协议书》的根本目的,不会因为被告独自购入公房以及换房等行为发生任何转移和灭失。更何况,平分拆迁利益不仅能够被现有证据证实,而且得到了被告的自认。原告的合法收益应当受到法律的保护,被告对于公房房卡以及拆迁补偿安置利益没有任何形式的投入,如果拆迁利益全部归被告所应,显然不公平。

原告与被告签订有《协议书》,原告对于拆迁利益的归属存在诉的利益。被告否认原告出资购买房卡的事实,并拒绝了原告对合法利益的主张,导致涉诉房屋拆迁所得利益的归存在争议,至今仍未明确。原告应当享有的合法权益尚处于不安定状态,有受侵害的危险,法院有必要通过确认判决消除这种不安定性。对于被告已经取得的拆迁补偿款,应当按照协议的约定返还其中一半给原告。

 

                                     周建中  律师

                                                                           201163

 

 

 

 

 

 

 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

关键字:杭州建筑房产律师
分享到: