在老百姓的观念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少准业主可能做梦也想不到，自己花了一辈子积蓄买的房子，最后可能迟迟办不来房产证。据广东省兴宁市人民法院统计，2013年以来，该院受理房地产合同纠纷案件176件，其中，仅购房者诉求房地产开发商办理产权过户的案件就有109件，比占达六成多。

    土地被开发商抵押 潜在风险难预料

    2004年6月1日，谢文文（化名）看到某开发商开发的商品房楼盘邻近幼儿园和小学，于是在楼盘开盘销售之时，签订了一份《购房合同》，以近25万元购买了其中一套房产，开发商答应在1年内办理产权证，可是，等了多年，开发商一直以各种理由拖延办证。

    今年3月，谢文文等60多个住户向法院起诉，很快，兴宁法院判令开发商限期办理房屋产权证并支付办证违约金。然而，事情并没有像谢文文想象的那么顺利。原来，开发商在开发楼盘之时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，没有能力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，不能办理房屋产权证。目前，法院对60多个住户的案件正在执行，银行也已经起诉开发商要求偿还债务，法院需要依法拍卖开发商名下的其他资产用于偿还银行债务，在债务偿还完毕解除抵押登记后，才能给谢文文等60多人办理房产证。

    【法官说法】

    推动房产土地抵押信息公开

    广东省梅州市中级人民法院民二庭庭长肖庆浪表示，从审判实践看，一些开发商存在将土地甚至整个项目抵押融资的现象，如果开发商资金周转出现困难无法及时偿还贷款，银行追讨时享有优先受偿权，这种情况下就会出现购房人有房难办证的局面。

    由于土地使用权和房产项目是否抵押不列入预售公示的范围，公众一般难以了解，对此风险无法预估。因此，肖庆浪建议，应建立房地产预售时公布房产土地抵押情况的信息公开制度，给购房者一个明明白白的选择权利。他同时建议购房者，在签订购房合同前，可通过售楼处、国土住建部门询问楼盘的土地使用权是否存在抵押等情况，也可以要求在合同中加大开发商拖延办证的违约责任。

    土地不在开发商名下 买了房难登记

    2004年3月9日，曾方（化名）与某房地产公司签订了《商品房购销合同》，以32万元的价格购买该公司开发的兴宁市某花园的两套房屋。合同约定，由开发商协助购房人办理房产证，费用由购买人负担。第二天，曾方接收到上述房产使用至今。开发商代收了办证费用后协助与房地产管理部门交涉办理房产证，却一直没有结果。曾方在交涉、等待了近9年后，于2013年底向兴宁法院起诉，请求判令开发商办理上述房屋产权证，并支付逾期办证的违约金。

    审理中，开发商坦率地承认了违约事实，表示愿意协助办理房产证，但因为当年是借用他人的地块开发，虽然已支付费用给第三方，但未办过户手续，所以土地不属于开发公司名下，还属于第三人名下，现在需要先从第三人名下转到自己公司名下，再过户到业主名下，这个过程中的费用需要近百万元，自己公司已经没有能力承担，只能任由法院执行。

    【法官说法】

    办证并非可无限期拖延

    肖庆浪提醒，对于小型开发商或挂靠其他公司名义开发的楼盘，购房者在签订购房合同时，应注意了解开发商与土地使用权人是否为同一主体，否则可能存在难以办证的风险。由于开发商的原因造成难以办证的，即使双方对办证期限没有特殊约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同订立之日起90日未能办好权属证书的，购房者可追究开发商的违约责任。合同约定的期限或者前述的90日办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因（如本案明知存在产权登记障碍仍出售的），导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。因此，即使在房价攀升的情况下，通过追究违约责任，乃至解除合同，同时索赔损失，购房者依然有维权途径。（巫乐庭 吴杰辉）