——重庆一中院判决鼎金公司诉何雪商品房预售合同纠纷案

    【裁判要旨】

    守约方在因对方违约享有约定合同解除权后又自愿弃权的，不得再行主张新的约定解除权。

    【案情】

    2011年7月30日，原告重庆鼎金房地产开发有限公司（以下简称鼎金公司）与被告何雪签订商品房买卖合同，约定何雪购买鼎金公司位于重庆市渝北区 “丽都名苑”小区商品房一套，房屋总成交金额为6978779元。双方约定了购房款的支付方式。同时约定，乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。

    合同签订后，何雪于2011年7月30日前分三次共计向鼎金公司支付房款1743306.83元，即合同约定的第一期房款支付完毕。2012年4月28日、同年12月27日，何雪先后向鼎金公司支付房款各100万元。何雪共向鼎金公司支付房款3743303.83元，尚欠鼎金公司3235472.17元房款。鼎金公司陈述在接收何雪逾期付款时愿意继续履行合同，本案是依据双方签订的重庆市商品房买卖合同的约定条件行使解除合同的权利。何雪于2013年8月11日将购房尾款3235472.17元打入鼎金公司账户，后鼎金公司将该笔房款退回何雪账户。

   【裁判】

    重庆市渝北区人民法院经审理认为，虽然被告何雪在支付房款过程中存在违约行为，但在何雪于2012年12月27日支付100万元房款时，原告鼎金公司同意继续履行合同，则合同对双方仍具有约束力，双方均应继续依约履行合同义务，何雪应当向鼎金公司支付剩余全部购房款。何雪在2012年12月27日后至鼎金公司起诉前未再支付任何款项，再度延迟履行，鼎金公司即享有合同约定的解除权。据此，法院对鼎金公司提出的解除合同的诉讼请求予以支持。

    何雪不服判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，针对何雪在如期支付了第一期购房款后，未依约支付第二、三期购房款的逾期付款的违约行为，鼎金公司享有相应除斥期间内的合同解除权。何雪在2012年分两次向鼎金公司支付了购房款200万元后，鼎金公司接收该款，并向何雪出具收据的行为应视为鼎金公司同意与何雪继续履行合同，该司享有的约定解除权至此消灭，其再以何雪存在逾期付款违约行为为由主张新的约定解除权缺乏法律依据。重庆一中院改判驳回鼎金公司的诉讼请求。

    【评析】

    本案争议的焦点是守约方在因违约方存在逾期付款违约行为而享有约定解除权后又出具收据的行为，能否认定为守约方基于自愿弃权而导致约定解除权至此消灭。

    根据合同法第九十三条、第九十五条、第九十六条之规定，当事人协商一致，可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。即法律规定当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应当在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解除合同的目的。笔者认为，既然法律赋予了合同当事人可以就解除权进行约定的权利，那么，在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择。

    放弃合同权利，即合同弃权，是指当事人对合同权利的自愿放弃，并且没有再行主张合同权利的意图，该弃权行为直接产生相关权利消灭的法律后果。合同弃权包含两层含义，即放弃的真实意图和表明此意图的外在行为。对意图的判断，可以从当事人的先前交易行为、当事人之间的关系、行业惯例等因素来考虑当事人的外在表示。

    就本案而言，鼎金公司与何雪之间系因涉案房屋的买卖关系而建立联系，房价的涨跌、房款能否按期支付、房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方而言具有重大利益关系。从鼎金公司在何雪逾期付款时接收房款并出具收据的先前行为，以及庭审过程中鼎金公司明确表示在接收何雪的后两次付款时愿意继续履行合同等陈述看，能够判定鼎金公司存在自愿继续履行合同的真实意图，进而得出鼎金公司对约定解除权已自愿放弃这一结论。鼎金公司的弃权行为必然产生约定解除权消灭的法律后果。

    笔者认为，从法律效果层面上看，鼎金公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据，法院不应支持。从社会效果层面上看，本案的判决结果既能实现买卖合同双方当事人的交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序，推进社会经济的繁荣发展，亦能为广大民众所接受。

    本案案号：（2013）渝北法民初字第12030号，（2014）渝一中法民终字第00978号

    案例编写人：重庆市第一中级人民法院 陈娅梅，江北区人民法院 顾鲁晓