我国从福利分房到住房商业化已走过30多个年头,小区物业管理行业随之兴起,然而小区物业公司与业主之间的矛盾也相伴相生。业主常常抱怨物业公司管理不到位,房屋漏水、停车难,物业公司则称业主不缴纳物业费导致管理经营难以维系,双方的“角力”从未停息。

    事实上,物业纠纷涉及到诸多法律法规,业主们对此大多不甚了解,哪些是自己的权利,哪些是自己的义务,如何正确合法维护自身权益,更是无从谈起。近日,浙江省余姚市人民法院法官杜健向记者剖析了一些物业纠纷案件,为业主们厘清其中的法律关系。

    楼上乱建房业主怨物业未强拆

    徐女士居住在余姚某高层住宅17层。2013年,徐女士楼上住户韩某对其住宅进行装修,并在北露台上搭建假山景观水系等设施,而北露台正是徐女士家房屋的房顶。韩某装修完不久,徐女士发现自家厨房有渗水现象,渐渐的,渗水从厨房蔓延至客厅、卫生间、阳台,徐女士房屋的地板、墙壁也逐渐开始变烂发黑,严重影响到徐女士的居住环境。徐女士将情况反映给小区物业,要求物业公司拆除违法建筑。物业公司在了解情况后向韩某发出了整改通知书,但韩某却置若罔闻。为此徐女士还停缴了每个月的物业费向物业公司抗议。然而,情况并未得到好转。

    徐女士最终决定通过法律途径维权。2014年,徐女士向余姚市人民法院起诉,要求韩某拆除搭建设施,并赔偿损失10万元。同时,徐女士认为物业公司应对韩某的这种行加以制止,但是物业公司只是发送了整改通知书,并未采取实质行动加以制止,应当承担连带责任。

    法院经审理认为,韩某未经批准在北露台搭建景观水系等设施,导致楼层渗水,损坏了徐女士房屋内装修和部分财产,判令韩某拆除违法建筑,赔偿徐女士各项损失3500元。而物业公司对韩某的行为已进行了劝告,基本尽到了物业管理职能,无需承担赔偿责任。

    【法官评案】

    物业无权强拆小区内违法建筑

    由于房价一直居高不下,很多业主在买房装修时总是考虑如何将自己的居住利益最大化,从搭建空中阁楼到挤占绿化用地,这样的行为却损害了小区其他业主权益。杜健表示,在小区违法建筑问题上,业主往往存在一个误区,他们认为物业公司作为小区管理单位理应承担起强拆职责。实际上,物业公司作为一个民事主体,并没有拆除违法建设的强制执法权。对于违法建筑,物业公司仅限于向搭建违法建筑的业主予以劝阻、制止,在劝阻、制止无效的情况下,应及时报告政府主管部门,最终的执法权在政府相关职能部门。

    韩某在北露台所搭建的景观水系确实属于违法建筑,理应拆除,但物业管理公司无权强行拆除。韩某作为景观水系的搭建人,其投入的建筑材料、人工费及景观水系生活设施、物品系其合法财产,理应受法律保护。如果物业公司擅自闯入韩某住宅强行拆除,就属于毁坏财物的行为。杜健提示,物业公司在行使管理权时要想有章可循,在签订物业合同时就应当明确双方的权利义务,通过增加规章条款达到约束业主私搭乱建行为的效果。

    楼宇钢柱掉落物业房企一并告

    2013年11月,许先生将自家车辆停靠在小区内。第二天早上,正当许先生准备开车上班,却发现自己的车辆已一片狼藉,一根不锈钢柱掉落在车子旁边,而自己车辆的引擎盖被穿洞,前挡风玻璃、大灯也有不同程度的损坏。许先生将车辆送至4S店维修,前后花了3万余元,这一飞来横祸给许先生出行带来极大不便。许先生了解到,撞坏自己车辆的不锈钢柱正是小区房屋装饰所用。许先生向物业公司索要赔偿,但物业公司却以房屋质量问题应由开发商承担为由拒绝赔偿,许先生也不示弱,以拒缴物业费的方式提出抗议,双方就赔偿问题一直僵持不下。今年6月,许先生将小区物业公司告上法院,要求物业公司和开发商赔偿其各项损失3.5万元。

    余姚法院审理后认为,开发商已于2009年5月将建设完毕的小区整体交付给物业公司。涉案不锈钢柱位于小区3号楼楼顶,属于建筑的公共部位,应由负责小区物业管理的物业公司承担维修责任。物业公司并没有证据证明自己尽到了维修和管理义务,因此应承担民事赔偿责任。

    【法官评案】

    开发商与物业属两个不同主体

    建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害,除非他的所有人或者管理人证明自己没有过错,否则便应当承担民事责任。面对房产公司与物业公司的相互推诿,业主对于因坠落物导致的损失,可径直向小区的管理人,即物业公司索要赔偿。而物业公司认为建筑质量问题应当由施工单位及房地产公司承担,这与业主提出赔偿属于不同的法律关系。从法律角度来讲,物业公司和业主之间是物业合同关系,开发商和业主之间是商品房买卖合同关系,开发商和物业公司是两个独立的民事主体,互相之间没有承担责任的依据。

    关于坠落物施工质量问题引起的主张,实质为最终责任承担主体问题,需要物业公司另行向房产公司起诉。对房屋质量归属问题,主要还是看房产公司和物业公司签订的合同。比如开发公司与物业公司签订3年保修期,那么3年内物业公司可向开发公司主张房屋质量引起的赔偿,以后的房屋问题则由物业公司自行负责。

    业主依法维权要有法律依据,如果在遇到维权困境后像许先生这样选择不缴物业费的方式并不可取。物业公司提供的是有偿服务,如果业主不缴纳物业费,在法律上就会丧失对物业公司主张权利的法律基础,这对业主自身维权十分不利,最终将导致业主与物业公司之间的纷争恶性循环。

    灯光昏暗业主摔倒物业担责15%

    2014年1月,朱某到小区地下室车位取物,途经过道时,由于过道上方电灯坏掉,车库光线有些昏暗,而朱某年事已高,在途经过道时不慎被过道门槛绊倒受伤。小区保安通过监控发现朱某摔倒在地,立即与朱某家人取得联系。朱某在家人陪同下送医,经医院诊断,朱某为右股骨骨折,先后花去治疗费用3.1万元。朱某家人认为,自己每个月都向物业公司支付物业费,在收取报酬的情况下,物业公司却对小区内公共设施未尽到基本的管理、维护职责,对于朱某受伤物业公司应当承担全部责任。朱某向余姚法院提起诉讼,要求物业公司赔偿各项损失6.2万元。

    法院审理认为,物业公司作为小区管理人,对小区公共设施负有维修、保养、管理义务,因事发时光线昏暗,客观上导致行人通行不便,在一定程度上存在安全隐患,法院认定物业公司在尽到一般人管理义务上存在瑕疵。此外,朱某作为成年人,在经常出入的小区地下车库,理应注意到进出过道上有门槛,但因自身未能充分注意,自身过错明显。法院最终判决物业公司承担15%的责任,朱某本人承担85%的责任。

    【法官评案】

    物业对公共设施管理义务非无限

    杜健介绍,其实在小区内发生摔倒受伤事件是很常见的事情,但由于发生的地点在小区内,业主往往会一味地认为是物业公司管理不到位造成而要求物业公司承担全额赔偿责任。法官表示,物业对服务区域范围的公共设施在一定的合理限度范围内负有保障管理义务,但管理义务范围是有限的,并不能无限地夸大物业公司责任。依照侵权责任法相关规定,侵害人因过错造成他人人身损害的,应承担赔偿责任,受害人亦有过错的,可减轻侵害人的赔偿责任。据此,人民法院根据双方提供的证据材料和案件的实际情况来划分责任。

物业纠纷在进入诉讼程序后,业主习惯通过言词抗辩,却无法提供有效的证据证明物业公司存在过错,这会导致业主在诉讼中处于弱势。杜健提醒业主,应当注重证据的收集,一旦自身权益受到损害,要通过法律途径保障自己合法权益。

（作者 袁定波）