————广州一小区业主维权五年终获法院支持

编者按：根据《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》的相关规定，成立业主委员会是业主的一项基本权利，但业主自治权利保护的现实状况却不容乐观。由于业主比较分散，缺乏相互联系的渠道，因此成立业委会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织。但是，有些开发商因在施工和管理中存在诸多毛病，担心业主委员会成立之后对其不利，所以大多拖延甚至阻挠成立业委会。同时，按照相关法律法规的规定，政府部门有促成小区成立业委会的义务。但实践中政府部门往往对此不作为或措施不当。而政府部门的态度和做法，在很大程度上成为业委会能否成立的关键。只有业主、开发商、政府找准自身的角色定位并履行各自的职责和义务，业主自治权利才能得到真正的保障。

    9月3日，广东省高级人民法院对备受关注的新华晨房地产有限公司诉广州市政府行政复议决定纠纷案作出终审判决，依法驳回新华晨公司请求，维持广州市中级人民法院作出的要求广州市房管局重新指导新世界东逸花园社区成立业主委员会的一审判决。

    据悉，东逸花园地处广州中心城区的天河公园旁，拥有1525户业主，但入住多年却一直未成立业主委员会。2009年9月，该小区有业主牵头成立首次业主大会筹备组，准备成立业委会。筹备组在广州市房管局和天园街道办组成的联合工作组的监督下，组织业主对该小区《物业管理规约》和《业主大会议事规则》进行投票表决。

    筹备组统计投票结果显示，赞成票979张,赞成票权面积达111417平方米，超过总户数1525户的一半，也超过联合工作组协调认可的票权建筑总面积183618平方米的一半，达到赞成户数和赞成总面积双过半的要求。随即，筹备组向联合工作组申请备案，请求确认上述投票有效，依法成立业主委员会。

    然而，联合工作组却函复认为，东逸花园的建筑总面积应为224964.4552平方米，即建设单位原初始登记产权证明时记载的建筑面积，故筹备组所获得业主赞成票建筑面积未达到建筑总面积的一半。工作组认定，上述《管理规约》及《议事规则》未通过，业主委员会不成立，并终止对其业主大会筹备工作的指导协助工作。

    东逸花园业主代表不服联合工作组对于专有部分面积和建筑总面积的计算方式，并向广州市人民政府申请行政复议。广州市政府依法作出复议决定书，改变了广州市房管局对讼争部分面积的计算。对于建筑物总面积，房管部门是以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积。而广州市政府则认为，以建设单位初始产权登记记载的建筑面积作为建筑物总面积违反了《广东省物业管理条例》。建筑物总面积应当以专有部分面积统计总和计算，应排除学校、市场、配电房等市政公用部分场所及设施。而专有部分面积应当按照物权法规定，以不动产登记簿记载的“套内建筑面积”计算。

    广州市政府据此决定要求：第一，要求联合工作组依法重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积；第二，对小区原投票表决业主专有部分占建筑物总面积的比率、业主大会成立与否以及新华晨公司反映的部分表决票是否有效的问题一并予以处理；第三，联合工作组继续指导和协助东逸花园小区业主成立业主委员会。

    东逸花园开发建设单位新华晨公司不服上述行政复议决定，将广州市政府告上法院，要求撤销上述复议的第二项。该案经一审，新华晨公司不服败诉结果，上诉至广东高院。

    双方对如何认定“专有部分面积”、“建筑物总面积”展开辩论。广东高院依法公开审理此案，并作出了上述判决。（何  娟）

   【法官说法】

    讼争面积如何计算？

    广东高院判决认为，广州市政府被诉复议决定存在部分不当，其在“专有部分面积”的认定上不正确。法院同时认为，广州市政府认定广州市房管局和天园街道办将建设单位原初始登记产权证记载的面积来计算建筑物总面积不当并以此决定由联合工作组重新计算小区专有部分面积和建筑物总面积的做法正确，故新华晨公司起诉请求撤销被诉复议决定的理由不成立。

    法院认定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，即按照成套房屋的建筑面积计算，包括套内建筑面积和分摊面积。因为分摊部分为业主专有权行使必不可少的部分，与套内建筑面积共同记载于不动产登记簿内。

    而建筑物总面积的认定，应为专有部分面积的统计之和，即在建筑物为多个所有人区分所有的情况下，应当对全部所有权人进行专有部分面积统计，进而相加计算，全部所有权人系指住宅小区内已经领取或可以领取所有权证，由小区统一实施物业管理的所有权人之和。

【思考】

    成立业委会为什么这么难？

    一场持续五年，闹得沸沸扬扬的小区业主要求成立业委会的纠纷，终于随着广东高院的终审判决告一段落了。然而，由这场官司暴露出的保护业主自治权利的诸多问题，却没有因此得到彻底的解决。其中，业主、开发商和政府到底应该扮演什么样的角色，将在很长一段时间内仍然是社会关注的话题。

    业主委员会是由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。成立业委会，不但可以维护小区内全体业主和住户的合法权益，而且可以化解和减少很多发生在基层的矛盾，从而有利于社会的和谐稳定。

    根据《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》的相关规定，成立业主委员会是业主的一项基本权利。但是在很多地方，业主实现这项权利的过程中却遭遇了重重阻力，一些业主为了争取这项权利走上了维权之路，更多的业主则最终选择了放弃。

    我们不难发现，成立业委会的最大阻力来自开发商。由于业主比较分散，缺乏相互联系的渠道，因此，成立业委会通常需要开发商和物业管理公司牵头组织。但是，有些开发商因在施工和管理中存在诸多毛病，如拖欠物业维修基金、建筑质量有问题等，害怕业主委员会成立之后对其不利，所以他们大多拖延甚至阻挠成立业委会。

    同时，政府部门的不作为和措施不当，也是业委会难以顺利成立的重要原因。按照相关法律法规的规定，政府部门有促成小区成立业委会的义务。但在现实中，很多地方的政府部门并没有做到这一点：一些地方的政府部门对业主成立业委会采取不闻不问的态度，缺乏必要的指导和帮助；一些地方的政府部门为业委会成立设置过高门槛，手续繁琐，让很多业主望而却步；一些地方的政府部门甚至为了维护开发商的利益，不惜损害业主的权益，公开阻挠成立业委会。政府部门的态度和做法，在很大程度上成为业委会能否成立的关键。

    在这起案件中我们看到，广州市政府作出的复议决定书，改变了房管局对讼争部分面积的计算，要求市房管局重新指导新世界东逸花园社区成立业主委员会。广州市政府敢于坚持原则，有错必纠的做法，是非常令人欣慰的。广东高院的判决，更从法律层面对广大业主这一合法权益提供了有力的保障，让更多准备成立业委会的业主看到了希望，增强了信心。（安  平）