近年来，房屋租赁纠纷案件逐年增多，案件在诉讼主体、成因等方面呈现多样性，群体性、敏感性案件以及贸易市场案件频发，并出现了不少新类型纠纷。

为探索房屋租赁合同纠纷案件审判过程中出现的新情况、新问题，解决法律适用问题，下城法院对近三年来受理的房屋租赁合同纠纷进行了调研分析，并提出了相关意见和建议。

一、案件审理概况

近年来，下城法院受理的房屋租赁合同纠纷案件呈逐年上升趋势。据统计， 2010年该院共受理81件，2011年受理136件，今年1至10月已受理131件。近三年，该院审结的房屋租赁合同纠纷案件中，以调解、撤诉方式结案的比例一直维持在40%-50%左右。审判实践表明，无论是居住性用房的租赁还是经营性用房的租赁，都涉及到当事人生活、生产上的切身利益，关系重大，只有切实贯彻“调判结合，调解优先”的思路，准确抓住个案纠纷症结开展调解工作，才能实现社会效果与法律效果的有机统一。

二、案件新特点

1.诉讼呈多样性。调研表明，房屋租赁类案件在诉讼标的、诉讼主体、诉讼成因上均呈现多样性。涉诉房屋既有城镇房屋，也有农村房屋；既有居住性用房，也有经营性用房；既有普通的商品房，也涉及到政策保障性用房。房屋租赁的主体范围呈现不断扩大的趋势，不仅包括自然人、公司法人，还包括个体工商户、国家机关、事业单位、社会团体等，形成不同性质的法人及自然人之间的动态组合，诉讼主体中的外来经济组织及外来从业人员也逐渐增多。诉讼成因也呈现多元化，其中包括承租人延付或拒付租金、水电费，承租人擅自转租，承租人不当使用房屋，租赁物存在权利瑕疵，合同解除后继续非法占用房屋，合同条款约定不明等等。

2.贸易市场案件频发。随着规模化经营、群体化经营成为城市商品经济发展的一大特点，市场出现了以商贸城、商贸街为代表的经营模式。在实际运作过程中也随之产生相应纠纷，如为规避较高的“市场”消防标准和准入条件，以公司名义注册后再将摊位出租进行市场经营；商业运营公司和物业管理公司招商不成功致使新建市场无法形成消费规模，导致商户拒交房租或退出经营引发纠纷；为提升改造而进行市场统一装修，引发关于租期顺延及补助金支付的纠纷。房屋租赁类纠纷极易引发群体性案件，形成不稳定因素。近三年下城法院受理的较有代表性的就有“和平家私市场”、“兰通商贸城”、“杭州装饰城”等系列纠纷案件。

    3.新类型纠纷不断出现。随着市场经济的发展，房屋租赁市场出现了一些新型的房屋租赁方式。典型的如房屋租赁代理，即房地产经纪机构接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，即坊间所称的“房屋银行”。此种模式下，由于交款、付款周期的差异，使得大量租金滞留在房地产经纪机构，一旦经纪机构出现问题，将直接侵害出租人及承租人的利益。因国家宏观调控政策对房地产市场的影响，近期出现了一些中小房产经纪公司经营不善，出现资金链断裂或公司倒闭的现象。自2012年2月起，下城法院已受理了多起被告为杭州裕兴房产代理有限公司、杭州名楼不动产经纪公司的房屋租赁合同纠纷案件。

三、案件审理中存在的问题

1.涉及诸多法律适用问题。房屋租赁合同纠纷案件的审理会涉及到诸多法律问题，主要集中在以下几方面：第一，租赁合同效力的认定，特别是涉及到违法建筑物或建筑物消防验收的问题。第二，房屋转租，包括转租合同效力的认定、次承租人的诉讼地位等。第三，租赁权和抵押权的效力优先问题，实践中会出现以租赁物设定抵押，或以抵押物创设租赁的情况。第四，承租人的优先购买权，关于承租人的损害赔偿请求权，相关法律没有对损害的具体认定作出规定，司法实践中要根据具体案件加以认定。第五，装饰装修问题，房屋的装饰装修涉及到民法的添附制度，司法实践中要区分有无形成附合，善意添附和恶意添附，合同无效、解除或届满等不同情况适用不同的处理规则。

2.部分案件涉及多重法律关系。司法实践中较为突出的情况是房屋存在转租或多重转租的状况。房屋转租会涉及到出租人、承租人及次承租人三方的法律关系，当事人对诉讼方式的选择也会导致不同的诉讼结果，出租人对承租人的请求权基础是合同关系，而对次承租人的请求权基础则是侵权关系。但在审理中，若当事人不能提供涉案房屋存在转租的信息，法院往往难以发现，导致不能将纠纷实质性解决。判决生效后，次承租人往往以有效的转租合同为由予以对抗，导致判决难以执行，并可能会引发新的诉讼。

3.群体性诉讼多发，敏感案件增多。涉及同一被告或同一原告的群体性纠纷案件呈逐年增长趋势，该类纠纷涉及面较广，与众多当事人利益紧密结合，调解难度大，案件的审理具有示范效应，社会影响较大，一旦处理不慎极易演变成群体性事件，影响社会和谐和稳定。市场类租赁案件就是此类纠纷的代表。当前在利益主体多元化、利益诉求多样、群众心理和社会心态日益复杂的情况下，纠纷背后所涉的社会因素、政策因素与法律因素多重交织，部分群体性诉讼所表现的民事利益背后实质是寻求社会资源的重新配置，要求法院履行政府性职能，但囿于司法功能的有限性，往往不能解决其实质矛盾，导致案件审理难度加大。据统计，近三年下城法院受理的涉房屋租赁系列纠纷案件为93件，占总收案数的26.7%。

4.少数案件出现当事人恶意处分房屋的情形。在部分房屋租赁合同案件中，出租人主张解除合同并返还房屋，在案件一审阶段或上诉期间，承租人为达到继续占用房屋的目的，恶意将涉案房屋转租给他人，造成后续执行工作的难度，也导致新的诉讼的产生。如在下城法院审理的一起案件中，一审判决解除原、被告之间签订的租赁合同，被告在判决生效后三十日内将房屋腾退返还给原告。后被告不服一审判决提起上诉，但在上诉阶段被告却就涉案房屋继续发布招租信息，因涉案房屋系某文化广场，导致众多承租户入驻，给判决生效后的执行工作带来很大的难度和压力。

四、进一步做好房屋租赁合同纠纷案件审理工作的建议

1.统一法律适用尺度。房屋租赁领域中涉及的法律问题十分复杂，1999年颁布的《合同法》对租赁合同有专门规定，2007年《物权法》的出台在一定程度上也弥补了房屋租赁领域的一些法律空白，2009年7月30日最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对房屋租赁纠纷中存在的问题作了进一步明确的解释。司法实践中应严格遵照法律规定，统一法律适用尺度。同时，对于尚有争议的问题及出现的一些新问题也要不断研究和探索，在现行法律框架内妥善裁判。

2.摸清案情，厘清法律关系。在房屋租赁合同纠纷案件的审理中，要查明案件当事人或案涉合同之外的房屋相关权利人，明确是否有共有权人，是否有相关使用权人；查明房屋的使用现状，是否存在转租，明确房屋的实际使用人。在此基础上应依法向当事人进行释明，建议其合理选择诉讼方式，如申请追加次承租人为第三人，必要的情况下法院也可依职权追加相应当事人，以实质性解决纠纷。审理中对可预见的执行难度大的案件，应加强审执部门之间的协调配合，从案件的审理、执行等多角度向当事人进行释明，积极引导当事人达成可行的调解方案，保障其合法权益的实现。

3.完善多元化纠纷解决机制。由于房屋租赁纠纷多发生于社区基层或商圈地带，法院应当根据案件特点，充分发挥社区居委会、街道办事处、物业管理公司等多方力量，积极协同房屋管理部门、工商部门等完善纠纷多元化解决机制，力争通过当事人自愿协商，促成双方达成和解，减轻当事人讼累，节约司法资源。尤其是对于涉及面广的群体性诉讼，要及时启动案件预警机制，并做好诉调对接工作，加强与相关职能部门、基层组织的沟通和协作。如调解不成的情况下，也可以通过先行判决一起或几起案件树立示范效应，引导当事人理性面对纠纷，消除不稳定因素。

4.做好审理阶段的释明、防范工作。为避免涉案房屋在诉讼阶段产生新的权利人，以致给执行工作造成被动和压力，应在审理阶段加强防范工作。审理中要时刻关注案件的相关信息，特别是诉请要求腾退的房屋，对当事人进行相应的释明工作，要求其维持涉案房屋的权属现状，可建议房屋所有权人通过张贴告示、派驻人员值守等方式提醒案外人不得租赁。对于可能会恶意处分房屋的当事人，法院要严肃告知其违法后果，避免当事人非法处置涉案房屋，引发新的纠纷。

（作者：张令）