随着房地产市场交易的频繁，越来越多的事项需要查询房产档案。利害关系人查询房产档案成为困扰登记机构的一个难题，何为利害关系人?如何理解利害关系人查询房产档案?

    一、法律上关于“利害关系人”的界定

    利害关系人是一个法律术语，散见于各部法律条文中。实体法、程序法都涉及了利害关系人(或利害关系)的权利和义务，例如《民法通则》第19条第1款、第22—24条；《民事诉讼法》第119条；《行政诉讼法》第27条……但是这些法律条文对利害关系人 (或利害关系)的概念都没有一个明确的文字表述，而且在不同的部门法律、不同的法律关系中利害关系人的范围也不同，例如，在民法领域，利害关系人通常指近亲属和债权债务人，有时候还可能是其他亲属、朋友或居民委员会(或村民委员会)，而行政诉讼法上的利害关系人，通常指权益受到具体行政行为侵害的直接当事人，且其合法权益与行政行为之间要有因果关系。

    《物权法》在“不动产物权登记”一节中涉及利害关系人，一是第19条规定的利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记、异议登记。二是第18条规定的利害关系人可以申请查询、复制登记资料。《物权法》同样没有对利害关系人的概念和范围进行界定。

    二、房屋登记信息查询制度的立法演变

    从中国房屋登记信息查询制度的演化来看，查询管理制度趋于严格。

    2006年住建部出台《房屋权属登记信息查询暂行办法》，采取了“以房查人”方式。明确规定“房屋权属登记机构对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”。

    2007年出台的《物权法》中，登记信息公开范围有所缩小，将登记资料查询、复制限于“权利人、利害关系人”。

    2008年住建部发布的《房屋登记簿管理试行办法》规定，个人和单位可以查询登记簿中房屋的基本状况(主要指自然状况)及查封、抵押等权利限制状况；权利人出示相关证件和材料后，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。

    2012年房地产登记行业标准《房地产登记技术规程》规定，“登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”，同时也区别了各类查询主体应提交相关材料查询不同范围的房屋档案。

    由此可见，在我国，房屋信息的公开范围有限。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”也就是说，房产登记信息公开的范围仅限于“权利人、利害关系人”。

    三、关于利害关系人查询房产档案

    (一)利害关系人的范围不宜随意扩大

    《房地产登记技术规程》第2．1．6条对“利害关系人”的表述为：能够提供证据证明房地产登记结果影响或可能影响其合法权益的人。即利害关系人必须是与该房屋的产权有利害关系，对房屋产权归属存有争议(如有证据证明自己是权利人)，或者对权利内容有争议(如认为权利内容与实际状况不符，损害了自己的利益)。而单纯的债权债务(例如借条)、调查合同对方资信等查询则不能认为是有物权法上的利害关系。

    (二)利害关系人的种类

    1、与房屋有交易关系的当事人

    交易当事人与登记权利人存在以不动产为标的物的各类合同关系，为了交易安全，可以查询该房产的相关信息。例如：商品房买卖合同的当事人、以房屋设定抵押、保证、租赁的当事人，或持赠与公证书、互换协议的当事人等。

    2、与登记权利人因物权归属产生争议的人

    例如仲裁、诉讼案件的当事人，提供仲裁机构、审判机构受理案件的证明(立案通知书等)且案件与申请查询的事项直接相关，即必须是物权纠纷。

    3、隐形共有人

    在夫妻关系存续期间购买的仅登记在一方名下的房产，未登记的共有人提供婚姻关系证明，可查询婚姻存续期间取得的房产。

    4、继承人、受遗赠人

    房屋继承人(受遗赠人)提供身份证明，发生继承(受遗赠)事实的证明，可查询该房屋的登记信息和登记资料。

    这里必须强调的是，以上利害关系人均须提供房屋坐落、身份证明，与查询房地产有利害关系的证明，方可查询、复制登记簿中的相关信息。严禁以姓名(名称)、身份证号为条件进行查询(除查询本人房屋信息和国家公检法等机关的协助查询外)。

    (三)利害关系人的查询方式

    利害关系人可以自己查档，也可以委托律师查档。在立法上从未将律师单列为一类查询主体，他们可以作为权利人或利害关系人的代理人来查询档案。

    在非诉业务中，律师作为代理人来调查取证，按照一般委托代理处理；在涉及房屋的诉讼案件中，案件受理通知书(应诉通知书)或开庭传票是其委托人与相关房产有利害关系的证明，是确定被查询房产是否与律师所承办的法律事务有关的判断依据，这类涉及房屋的诉讼案件，律师提供受理案件的证明，可查询房屋档案。在实践中，不同的法院，是否受理案件的表现形式也略有不同，可以是受理通知书(应诉通知书)、传票、收费票据、证据收据、加盖副本章的起诉状等等。

    (作者工作单位：西安市房屋产权产籍管理中心)