房产开发

您当前所在位置: 首页 > 建筑房地产 >  房产开发 > 项目运营  >  > 正文

高层、多层、小高层建筑利弊分析

更新时间:2014/7/5 10:20:30  浏览次数:1272  来源:中国房地产策划师联谊会
分享到:

 

中国《民用建筑设计通则》(GB 503522005)将住宅建筑依层数划分为:一层至三层为低层住宅,四层至六层为多层住宅,七层至九层为中高层住宅,十层及十层以上为高层住宅。除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑,大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑);建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑。

 

分类范围:

1~3层为低层住宅;

4~6层为多层住宅;

7~10层为中高层住宅(也称小高层住宅);

11~30层为高层住宅;

30层(不包括30层)以上为超高层住宅。

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层(小高层)和高层住宅相比,有一定的优势:

1)在建设投资上,多层住宅不需要像柠梅瘦身怎么样中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资,得房率比较高。

2)在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高。

3)在结构施工上,多层住宅北方地区大多数采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处,主要表现在:

1)底层和顶层的居住条件不算理想,底层住户的安全性、采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

2)难以创新。由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新,形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新,需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

小高层住宅主要指7~11层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围,但又是较低的高层住宅,故称为小高层。对于市场推出的这种小高层,似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点:

1)建筑容积率高于多层住宅,节约土地,房地产开发商的投资成本相比较多层住宅有所降低。

2)这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构,从建筑结构的平面布置角度来看,则大多采用梁板式结构,在户型方面有较大的设计空间。

3)由于设计了电梯,楼层又不是很高,增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制,与高层相比,小高层的价格一般比同区位的高层住宅高,这就需要在提高品质方面花更大的心思。

高层住宅是城市化、工业现代化的产物,依据外部形体可将其分为塔楼和群楼。

1)高层住宅的优点:高层住宅土地使用率高,有较大的室外公共空间和设施,眺望性好,建在城区具有良好的生活便利性,对买房人有很大吸引力。

2)高层住宅的缺点:高层住宅,尤其是塔楼,在户型设计方面增大了难度,在每层内很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理。而且高层住宅投资大,建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅,要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗,另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用。

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响。按住宅内公共交通系统分类,高层住宅分单元式和走廊式两大类。其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式,走廊式又分为内廊式、外廊式和跃廊式。

超高层住宅多为30层以上。超高层住宅的楼地面价最低,但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加,其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化,需要考虑的因素会大大增加。例如,电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂,同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。别外,柠梅瘦身怎么样超高层建筑由于高度突出,多受人瞩目,因此在外墙面的装修上档次也较高,造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区,虽然住户可欣赏到美景,但对整个地区来讲却不协调。因此,许多国家并不提倡多建超高层住宅。

小高层相对于多层的优势:

高层住宅是城市人多地少和高地价的产物,其兴衰受市场经济的制约。我国从上世纪70年代开始发展高层住宅,到底90年代,高层住宅已在各地大量兴建。根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定:46层为多层住宅,710层为小高层住宅(也称中高层住宅),10层以上则为高层住宅。710层的小高层住宅,因其与多层、高层住宅比较,具有特别的优势,既适应现代居住生活要求,又可在一定程度上提高土地利用率、节约土地资源,成为当前和未来住宅中一道亮丽的风景线。小高层社区相对多层还有一些独特之处:

1、节约空间:土地资源有限的情况下,将地面留给草地、树木、营造好的居住环境。而房子则向高空发展,为城市居民寻求更多的生存空间与更好的生存环境,这也是近年来小高层逐渐被市民接受的根本原因。

2、人性化体现:单体设计高层的独特性。高层的采光、通风、朝向皆佳,户型个性强,立面上多和建筑风格的引用,使市民彻底改变了高层既是筒子楼的印象,漂亮挺拔的立面令多少人回味无穷,设计的不断优化、房型不断的改进使小高层的住房率提高不少,使市民购高层房经济上的划算大大提高。一梯两户、三户或两梯三户的小高层,增加了私密性,减少了住户之间的相互干扰。

3、生活品质提高:高层既弥补了多层住宅低层潮湿、上下楼不便、视野狭窄的缺陷。在我们的日常生活中人们已经渐渐亲自感受到在高层住宅生活的舒适惬意。住在高层的居民还可以享受到比多层住户更多的新鲜空气和开阔的视野。高层住宅在通风采光上均优于多层。高层住宅的较好的户外景观效果,对居住者来说无疑是一大生活享受。

4、技术含量高,有利于保值增值:高层住宅相对与多层住宅具有较高的品质,科技含量高。高层住宅在设备硬件上具有潜在的优势。专家认为,高层具有良好的景观空间。

5、生活更加便捷:我国正进入老龄化社会,老人会越来越多,小高层住宅一般都配有电梯,相对多层来讲方便了老人和孩子。

一般人总觉得高层住宅高不可攀,认为高层住宅买不起、养不起,公摊面积大以及物业管理费和电梯的维护费始终是一道门槛。其实仔细算笔账,小高层也不至于让人望而却步,它的公摊面积和多层住宅相比,虽然多了个电梯和消防通道,但每个业主都能从中受益;物业管理费摊销到每个月比多层也高不了多少钱,电梯的维护费更是少之又少,所以在一个小区能承受多层住宅的消费者也能接受高层的消费,何况高层住宅的优点是越发突出。小高层不仅让业主在拥挤的楼群中享受更高更远的视觉效果,远离地面的浮躁和拥有自己的一片宁静天地,而且居住更加宽敞明亮,并有良好的通风环境和更高的安全性能。所有高层建筑建筑要求更高,抗震性要好于普通多层住宅。让您居高无忧,尽享完美视野,其乐悠悠!

小高层相对于高层的优势:

随着我国经济持续快速增长,城乡消费结构发生了重大变化,商品化住宅市场逐步成熟。城市住宅开发开始进一步注重以人为本、满足人的基本要求。在这一方面,小高层住宅形态与高层相比,具有其特殊的优势。

1、更适宜人类居住:小高层住宅在小区环境创造上有突出优势。生理学表明,当人们居住达到一定高度时,往往在视觉上产生对地面人物、景物失去明确特征的感觉,况且高层上下交通完全依赖电梯,距离尺度甚远,使人感到压抑、不自然。与之相比,小高层多为7~11层(部分11跃12层),高度为30米左右,俯视地面、观看景物、照看儿童户外活动等均为适宜,使人感到亲切而不失舒展,结合总体环境可创造出更宜人的居住空间。

2、生活便捷:我国已进入老龄化社会,无障碍设计越来越受到关注,成为住宅设计中的重要理念和重要内容。从实际生活看,小高层均安装电梯,能免除爬楼之苦,比较高层因层次不多,电梯服务户数相应较少,流量降低,运行速度加快,等待时间较短,人们普遍感受到居家住行更为方便、舒适。

3、朝向良好:有调查资料表明,97、2%的居民认为主卧室应朝南,39、4%同时认为次卧室也应朝南。而塔式高层无论如何布局,总有一些套型朝向不甚理想,没有阳光的卧室和起居室使人难以接受。相比之下,板式小高层由多层住宅平面发展而来,大多坐北朝南,日照充沛,通风良好,能充分满足居民采光的要求。

4、得房率高:一般而言,多层得房率为80%以上,高层由于须设置两座防烟楼梯、两台电梯、前室友、配电间、值班管理用房等,得房率只能徘徊在70%左右。而小高层一般在11层以下,可采用一台电梯、一座楼梯,无须值班室,因而也就省却了大量公用面积,得房率可达到80%以上。

5、容积率合理:我国人口众多,土地资源相对匮乏,适当的层数、合理的容积率成为一种必然。在节约用地这一点上,小高层相对于多层具有明显的优势。在一定条件下,绿化率相同,可在一定程度上提高城市住宅用地的集约度;容积率相同,则可较大地减少建筑占地面积,增大绿化空间。

6、有利于开发建造和室内装修:与多层住宅砖混结构相比,小高层住宅具有高层建筑的结构优势:采用壁式结构,桩基牢固稳定,抗震性良好;室内承重墙少,便于重新布局装修室内空间,具有较强的适用性。而高层住宅一般采用剪力墙结构,室内空间不可随意改动,给装修带来诸多不便。

7、成本少:由于上述小高层住宅这种高度低、重量轻、基础和结构处理相对简单的特点,加之建设施工周期短、投资少、造价低,有利于资金周转,有利于提高经济效益的优势,因此越来越受居民的欢迎。

8、更方便人性化需求:小高层住宅采用壁式框架结构和轻质墙体材料,为大开间创造了可能。居住者可根据自身需要分隔房间,从而赋予空间一定的灵活性。此外,在老龄化问题日益突出的上海,小高层电梯的设置无疑为老人提供了极大方便,但同时必须考虑无障碍设计,如室外入口处设残疾人坡道等,室内也应考虑老人特点做相应处理。

9、为今后配套升级留有余地:由于城市人口增加科技进步,住宅设计要为未来的发展留有余地。小高层住宅设计要为设施的增加留有空间,如热水集中供应系统、采暖设备、厨房和卫生间家用设备等,且随着信息时代的到来,小区智能化也对小高层住宅的设计提出了更高要求,应为有关设备、管线的安装留有余地。

近年来,计算机技术、通信技术和现代控制技术的应用,逐渐渗透到住宅产业中,智能小区成为令人瞩目的热点。运用计算机网络通信技术、建筑监测和控制技术,对住区进行维护、管理与监控,保障优良的居住环境。而小高层作为一种有发展前景的住宅形态,与住宅智能化相结合必然成为大势所趋。目前,上海开发的小高层住宅中,已有若干中高档楼盘采用了类似办公楼智能化的系统,如徐家汇创世纪花园、莘庄上海莘城、长宁丹桂花园等。智能化的介入,使住区的投入增加,但小高层住宅因住户较多,分摊费用有所下降,而智能化所需的管线井道,更可与小高层的核心井道相结合,有利于管线布置和安排。

智能化住宅在中国尚处于起步阶段,但其应用极大地提高了住户的生活质量和住区档次,是未来住宅发展的必然趋势,对于小高层住宅而言也不例外。

1、多层在容积率方面优势:多层容积率低,住户少,对公用设施的需求就少,公建配套设施的供求矛盾就不会很突出。那怕楼里邻居的协调也方便容易。

2、得房率高:多层公摊面积小,得房率高。高层刚好相反,得房率低,不实惠。

3、多层住房只要间距合理,不会影响阳光。住得低,能与绿化近距离接触。而且9-11层是扬尘层,空气质量不好。

4、物业费用较低:多层虽然没有电梯,但你可以根据自己爱好,选择合适的楼层,可高可低。而且高层的电梯以后的维修费用也是很可观的。

5、保值增值:多层优于高层。因为土地是稀缺资源,多层对土地占用多,所以现在城市里多层的房子越来越少了。物以稀为贵,多层的升值空间肯定比高层大。

综上所述,多层小高层各有优势,很难区分孰优孰劣。小高层优势在于视野开阔,技术含量高、居住方便;多层则在公摊面积、物业费用上面有一定优势。

小高层住宅的好处

第一,小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点,如南北朝向,而且在采光通风方面则更有优势一点,空气质量、景观质量一般优于多层。

第二,小高层住宅的建造成本较多层住宅增加的比较有限,没有增加过多的购买负担。

第三,目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局,避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。

第四,小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高,施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些。

狭义上小高层是指层数为7层至1l层的住宅,广义上18层以内也都称小高层,其平面布局类似于多层住宅。它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。小高层作为—种住宅建筑形态,不论在开发或者平面设计中均有其独特的优点:首先是因为小高层开发能够节约用地。和其他城市相比,港城土地资源十分丰富,但在现在寸土寸金的土地增值大环境下,节约开发用地也成为开发商家们—种新的开发理念。在楼盘开发中,小高层住宅既可以达到一定的建筑容积率,同时又较多层住宅极大地减少了建筑占地面积,从而以更多的土地用于绿化环境,创造舒适的居住外部空间。其次,小高层符合人体尺度。建筑过于高大,给人以一种缺乏人情味的感觉,而小高层住宅从底层入口到顶部的造型设计可以做得相对多层和高层更有机统一,既可以使得细部设计清晰可见、又可在总体环境上创造出更宜人的居住空间。再次,小高层为行动不便的人们创造了—个方便、舒适的生活空间。最后小高层住宅有利于开发,不但可有效节约交通面积,提高实用面积比例,同时结构也较高层住宅简单,建设周期短,便于资金周转。

对小高层住宅的看好,并非是人们仅追求一时时髦。不难预测,在土地价格不断攀高的今天,小高层建筑将成为今后城区楼市的主流。近两年,随着我市经济的高速稳定发展,人民的生活逐步得以改善,在吃好,用好的同时,越来越多的港城百姓开始把住作为改善生活的第一需求。一方面受近两年我市房地市场高速发展的影响,很多市民住房观念也发生了很大的变化,追求自然、舒适成了今天人们选房的首要因素。另一方面,由于房地产市场的不断升温,作为制约房地产发展最关键的土地也开始全面的升值,很多开发商上不得不在楼盘的精心设计上下功夫,以求得标新立异。于是,小高层这个引领都市时尚,拥有高品质的家居生活住宅建筑,就自然而然的成为了适应港城时代新变的宠儿。

从港城的发展角度看,小高层渐惭“露角”的现象可以说是一种必然。港城可用来开发商品房的地块不多的现状,没有可能在短期内改变,我市要建设成全国知名的海滨城市和旅游城市,就必须出现一批高层和小高层的标志性建筑和住宅区。做一个类比,新浦区的高档楼盘很多都是高层,目前那些拥有高层的地段也基本上都成为了我市的最繁华地段。目前港城正处于一个建筑领域的过渡时期,小高层只是这一特定时期的一种过渡产品,随着土地资源的日益稀缺,在未来的港城,高层时代必然取代多层时代;要想打造成苏北、鲁南的商贸、物流大都市,也必须要出现越来越多的高层建筑。

当然,虽然小高层是目前港城楼市的“香饽饽”,但要想拿到属于自己的那一块小高层“蛋糕”,就必须拥有自己的特色和优势,因为整个港城的房地产市场在不断走向成熟,购房者在选择产品同时,还会看品牌,会仔细研究产品本身。所以说,如果开发商不注重自己的品牌,不创造自己的特色和优势的话便会失去顾客,失去市场。

小高层和高层哪个好

小高层的优点:1、小高层住宅可以发挥多层住宅平面布局的优点,如南北朝向,而且在采光通风方面则更有优势一点,空气质量、景观质量一般优于多层。2、小高层住宅的建造成本较多层住宅增加的比较有限,没有增加过多的购买负担。3、目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局,避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。4、小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高,施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些。

缺点:1、视野不够开阔。2、噪音相对要大一些。3、一些小区电梯只有一部(如果电梯维护,就会带来困扰)4、建筑质量相对略差与高层。

高层住宅指12-33(33)住宅优点:1、视野较开阔。2、噪音较小。3、电梯不少于2部。4、建筑质量要好点(比较耐紫外线,耐热,耐冷等)

缺点:1、人口密度大。2、得房率低。3、如果发生火灾,逃生起来就麻烦得多。

越来越多的购房者在选房的时候追求自然与舒适,小高层住宅在整体环境上创造出了更加宜人的居住空间,因此受到越来越多购房者的青睐。而高层住宅因为视野、高度等问题也受到购房者喜爱。关于小高层和高层哪个好这个是要看购房者自身喜爱的。 

永不停止对证据的挖掘;永不停止对法律的专研;永不停止对最佳法律方案的探究。

关键字:杭州建筑房地产律师
分享到: